КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
від 16 листопада 2011 р. N 1248
Київ
Про внесення зміни
до Методики експертної грошової
оцінки земельних ділянок
Кабінет Міністрів України постановляє:
Внести до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" від 11 жовтня 2002 р. N 1531 (Офіційний вісник України, 2002 р., N 42, ст. 1941), зміну, що додається.
Прем'єр-міністр України М.АЗАРОВ
Затверджено
постановою Кабінету Міністрів України
від 16 листопада 2011 р. N 1248
Зміна,
що вноситься до Методики експертної
грошової оцінки земельних ділянок
( 1531-2002 )
Розділ VIII викласти у такій редакції:
"VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки
та права користування чужою земельною ділянкою
42. Оцінка права оренди земельної ділянки або користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) (далі - користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію) ґрунтується на попередньому визначенні ринкової вартості земельної ділянки.
43. Оцінка прав орендодавця (власника) земельної ділянки визначається як сума чистого операційного доходу від надходження плати, визначеної договором оренди земельної ділянки або договором користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для даної земельної ділянки, та поточною вартістю реверсії за формулою
Д
n ді
Ц = (сума) ----------- + Р,
пв t=1 t
(1 + С )
к
де Ц - вартість прав власника земельної ділянки, наданої в
пв
оренду або користування на умовах емфітевзису чи суперфіцію;
Д - чистий операційний дохід від надходження плати,
ді
визначеної договором оренди земельної ділянки або договором
користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи
суперфіцію;
С - ставка капіталізації для землі;
к
Р - поточна вартість реверсії;
n - кількість періодів (у роках), що залишилися до кінця
строку оренди земельної ділянки або користування земельною
ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію, визначеного
договором;
t - певний період (рік) у межах строку оренди або
користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи
суперфіцію, визначеного договором (t від 1 до n);
Оцінка права оренди земельної ділянки для орендаря або права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для користувача визначається як поточна вартість додаткового доходу, розмір якого визначається як різниця між ринковим рівнем чистого операційного або рентного доходу та чистим операційним доходом від надходження плати, визначеної договором оренди земельної ділянки або договором користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію.
44. Для проведення оцінки права оренди земельної ділянки або права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для орендаря земельної ділянки або користувача земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію, застосовуються такі методичні підходи:
зіставлення цін продажу;
капіталізація додаткового доходу орендаря земельної ділянки або користувача земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію від землі.
Відповідно до методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу, вартість права оренди земельної ділянки або право користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для орендаря або користувача земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію, визначається на рівні ринкових цін продажу таких прав для подібних земельних ділянок, у тому числі на земельних торгах, з урахуванням таких розбіжностей, що впливають на їх ціну, як умови і дата продажу земельної ділянки, місце її розташування, фізичні характеристики, наявність обтяжень та обмежень щодо використання земельної ділянки, строк її оренди.
Вартість права оренди земельної ділянки або право користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для орендаря або користувача земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію, визначається як медіанне або модальне значення скоригованих цін продажу зазначених прав щодо подібних об'єктів.
За методичним підходом, що базується на капіталізації доходу, вартість права оренди земельної ділянки або права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію визначається як поточна вартість майбутнього додаткового доходу для орендаря земельної ділянки чи користувача земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію, за формулою
Д
n оі
Ц = (сума) -----------,
пк t=1 t
(1 + С )
к
де Ц - вартість права оренди земельної ділянки, визначена
пк
шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
Д - додатковий дохід орендаря за і-й рік (у гривнях);
оі
С - ставка капіталізації для землі;
к
n - кількість періодів (у роках), що залишився до кінця
строку оренди земельної ділянки або користування земельною
ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію, визначеного
договором;
t - певний період (рік) у межах строку оренди земельної
ділянки або користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису
чи суперфіцію, визначеного договором (t від 1 до n);
Додатковий дохід обчислюється як різниця між ринковим рівнем чистого операційного або рентного доходу та чистим операційним доходом від надходження плати, визначеної договором оренди земельної ділянки або договором користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію.
Вартість права оренди земельної ділянки або права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для орендаря земельної ділянки чи користувача земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію, може бути також розрахована як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки та вартістю інтересу власника земельної ділянки, наданої в оренду або користування на умовах емфітевзису чи суперфіцію.
45. Під час визначення вартості права оренди земельної ділянки або права користування земельної ділянки на умовах емфітевзису чи суперфіцію для забудованої земельної ділянки доцільно застосовувати принцип залишку для землі, яким передбачається здійснення розподілу ринкового рівня чистого операційного доходу між фізичними компонентами зазначеної вартості - землею та земельними поліпшеннями.
46. Вартість права оренди земельної ділянки для орендаря або права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для користувача може бути від'ємною величиною, коли чистий операційний дохід від надходження плати, визначеної договором оренди земельної ділянки або договором користування земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію, буде більшим, ніж ринковий рівень чистого операційного або рентного доходу.
У разі продажу права оренди земельної ділянки, в тому числі на конкурентних засадах, вартість такого права визначається з урахуванням позитивного додаткового доходу потенційного орендаря.
47. Оцінка права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію проводиться з урахуванням впливу на функціональну цілісність її земельної ділянки, забудову, можливості найбільш ефективного використання.
При цьому оцінка права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію може проводитися стосовно земельних ділянок, щодо яких зазначені права встановлені, та земельних ділянок, обтяжених такими правами.
Вартість затверджених прав визначається як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки до встановлення таких прав і ринковою вартістю після їх встановлення.
Вартість права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію може бути визначена також шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, відмінність яких полягає у наявності (відсутності) таких прав.
48. У передбачених законодавством випадках під час визначення вартості права постійного користування застосовується метод прямої капіталізації очікуваного додаткового доходу.".