Ответы на актуальные вопросы по аренде имущества
ВОПРОСЫ:
1. Утвержден ли на законодательном уровне исчерпывающий перечень объектов и имущества, которые не могут быть переданы в аренду?
2. Предприятие арендует офис, который является государственным имуществом и находится на балансе коммунального предприятия. Арендная плата уплачивается в следующих размерах: 70 % - на казначейский счет и 30 % - на счет балансодержателя. Предприятие получает акт выполненных услуг только на 30 % арендной платы. В фонде госимущества отказываются подписывать акт на 70 %. Можно ли отнести в расходы 70 % арендной платы и на основании чего?
3. Нужно ли отражать объект операционной аренды на забалансовом счете? Если да, то по какой стоимости?
4. В связи с невыполнением лизингополучателем условий договора финансового лизинга объект лизинга был возвращен. При этом лизингополучатель не является плательщиком НДС. После этого заключен новый договор финансового лизинга. Как в таком случае определить базу обложения НДС по новому договору?
5. Подлежит ли право аренды земельного участка обязательной государственной регистрации?
6. Какие последствия несоблюдения обязательной нотариальной формы договора аренды недвижимости?
7. У частного предпринимателя-«единоналожника» в Свидетельстве указан вид деятельности «сдача помещений в аренду». Может ли он сдавать помещения в субаренду?
8. Какими документами удостоверяется право на земельный участок?
9. В каком случае договор аренды недвижимости не требует нотариального заверения?
10. В какой срок подается налоговая декларация по арендной плате за землю?
11. Какой предельный срок уплаты арендной платы по госимуществу, если размер такой платы зависит от индекса инфляции?
12. В аренду передается земельный участок на срок 10 лет. Как классифицировать такую аренду: как операционную или же финансовую?
13. Как определить обычную цену операции по аренде недвижимости?
14. Чем следует руководствоваться при определении арендной платы при аренде недвижимости?
15. В аренду передан необоротный актив стоимостью 900 грн (например, принтер), который по правилам налогового учета не является основным средством. Нужно ли признавать доход от его передачи в налоговом учете?
16. Что предусматривает процедура государственной регистрации сделок?
17. Должно ли обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды предшествовать их государственной регистрации?
18. Обязательно ли сумма арендной платы должна превышать сумму амортизации?
ОТВЕТЫ:
1. Л.В. Комплекс изменений действующей законодательной базы арендных отношений, которые направлены на совершенствование организации отношений аренды государственного и коммунального имущества, устранение недостатков, выявленных практикой реализации законодательных требований, а также конкретизацию объектов и субъектов регулирования специального Закона об аренде госимущества, введен с 24.05.2011 г. Законом N 3269. Также Законом N 3269 устранено дублирование запрета на передачу в аренду объектов и имущества, предусмотренных другими законодательными актами.
В настоящее время ч. 2 ст. 4 Закона об аренде гомущества установлен обобщенный и исчерпывающий перечень объектов и имущества, которые не могут быть переданы в аренду.
2. Е.К. Распределение суммы арендной платы за государственное имущество на 30 и 70 процентов предусмотрено п. 17 Методики N 786 и ч. 2 ст. 19 Закона об аренде госимущества. Такое распределение обязательно должно быть зафиксировано в договоре аренды, типовая форма которого утверждена Приказом N 1774.
Арендатор госимущества имеет право увеличить расходы на всю сумму начисленной арендной платы (100 %), согласно п. 153.7 ст. 153 разд. III HK Украины, при наличии договора аренды государственного имущества, заключенного в соответствии с Приказом N 1774.
3. Л.В. В соответствии с п. 8 П(С)БУ 14 объект операционной аренды должен отражаться арендатором на забалансовом счете бухгалтерского учета 01 «Арендованные необоротные активы» по стоимости, указанной в договоре аренды, как в денежном выражении, так и в натуральном эквиваленте.
4. Е.К. Особенности обложения НДС при новой поставке после возврата объекта лизинга лизингополучателем определены п. 189.5 ст. 189 разд. V НК Украины. Так, при поставке товаров по договорам финансового лизинга, которые были возвращены лизингополучателем - неплательщиком НДС в связи с невыполнением условий договора финансового лизинга, базой обложения НДС является положительная разница между ценой продажи (определяется согласно п. 188.1 ст. 188 разд. V НК Украины) и ценой приобретения (определяется на уровне суммы лизинговых платежей в части компенсации стоимости объекта финлизинга, не уплаченных за такой объект на дату возврата) таких товаров.
5. Л.В. Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 1952 обязательной государственной регистрации подлежат вещные права и обременения на недвижимое имущество, расположенное на территории Украины, принадлежащие физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным громадам в лице органов местного самоуправления, в том числе:
- право постоянного пользования и право аренды земельного участка;
- право пользования (аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.
6. Л.В. Согласно ст. 220 ГК Украины договор, подлежащий обязательному нотариальному заверению, но не заверенный, признается ничтожным.
При этом считается, что договора как такового не существовало, а каждая из сторон обязана возвратить второй стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки, а если это невозможно, в частности если полученное заключается в пользовании имуществом, выполненной работе, предоставленной услуге, - возместить стоимость полученного по ценам, существующим на момент возмещения.
Если в связи с совершением недействительной сделки второй стороне или третьему лицу нанесены убытки и моральный вред, то они подлежат возмещению виновной стороной.
7. Л.В. Да, может. Субаренда сама по себе не является отдельным видом предпринимательской деятельности для арендатора, а возможна лишь в рамках заключенного договора аренды имущества и только с разрешения арендодателя. Именно в связи с этим гражданское законодательство не выделяет субаренду в отдельный вид обязательств, а расценивает ее как разновидность арендных операций.
8. Е.К. Документы, удостоверяющие право на земельный участок, определены в ст. 126 ЗК Украины. Так, право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом.
Право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ, целевого назначения, удостоверяется:
а) гражданско-правовым соглашением по отчуждению земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению;
б) свидетельством о праве на наследство.
Право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком.
Право аренды земельного участка удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с законом.
9. Л.В. Договор аренды недвижимости, в котором указан срок действия менее 3 лет, может быть заключен в простой письменной форме без обязательного нотариального заверения и государственной регистрации. Соответственно, договор аренды недвижимости, в котором указан срок действия в 3 года и более, подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации согласно ст. 793 ГК Украины.
10. Е.К. В соответствии с п. 286.2 ст. 286 разд. XII НК Украины плательщики платы за землю (кроме физических лиц) самостоятельно исчисляют сумму налога ежегодно по состоянию на 1 января и до 1 февраля текущего года подают соответствующему органу ГНС по местонахождению земельного участка налоговую декларацию на текущий год с разбивкой годовой суммы равными частями по месяцам.
Подача такой декларации освобождает от обязанности подачи ежемесячных деклараций.
11. Л.В. Фонд госимущества Украины в Письме N 10-16-6393 разъяснил, что арендатор обязан ежемесячно до 15 числа предоставлять арендодателю информацию о перечислении арендной платы за предыдущий месяц. Следовательно, арендная плата за предыдущий месяц может уплачиваться и в следующем месяце, когда уже будет известен индекс инфляции за прошедший месяц.
12. Л.В. Поскольку земля имеет неограниченный срок полезной службы, то данный элемент обычно классифицируется как операционная аренда, если только не предполагается передать арендатору право собственности по истечении 10 лет.
13. Л.В. В отдельных случаях для целей налогообложения при определении размера дохода следует применять обычные цены на товары (работы, услуги), действующие на дату продажи.
Требования налоговых законов о необходимости применения в ряде случаев обычных цен не исключают принципа свободы ценообразования при определении размера арендной платы, установленный ХК Украины, а лишь предписывают особым образом (посредством использования механизма обычной цены) определять объект налогообложения, стоимость которого может быть больше договорной суммы.
Как правило, обычной считается цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора. Если контролирующими органами не будет доказано обратное, то считается, что такая обычная цена соответствует уровню справедливых рыночных цен (абзац 1 пп. 1.20.1 п. 1.20 ст. 1 Закона о налогообложении прибыли).
14. Л.В. Порядок определения размера арендной платы. а также ее составляющих на законодательном уровне не установлен и государственному регулированию не подлежит. Действующее законодательство детально регламентирует вопросы, связанные с определением арендной платы только в отношении государственного и коммунального имущества.
Арендная плата по договору аренды имущества частной формы собственности может быть установлена по соглашению сторон в любом размере.
15. Л.В. Согласно пп. 153.4.1 п. 153.4 ст. 153 разд. III HK Украины не включаются в доход получателя и не подлежат налогообложению средства или имущество, привлеченные плательщиком налога на основании договора концессии, комиссии, консигнации, доверительного управления, хранения (ответственного хранения), а также в соответствии с другими гражданско-правовыми договорами, не предусматривающими передачу права собственности на такое имущество.
Что касается арендной платы, то порядок ее отражения в налоговом учете у арендодателя и арендатора будет осуществляться по общим правилам предоставления услуг (не аренды).
16. Л.В. Процедура государственной регистрации сделок заключается в следующем: нотариус как регистратор реестра сделок одновременно с нотариальным удостоверением договора вносит в этот реестр запись о государственной регистрации сделки (п. 6 Временного порядка N 671).
Например, для договоров аренды дата внесения этой записи будет датой государственной регистрации договора аренды и соответственно - датой его заключения, согласно п. 9 Временного порядка N 671.
После внесения записи в реестр сделок нотариус выдает сторонам договора или уполномоченным ими лицам экземпляр извлечения о внесении соответствующей записи. При этом стоит учитывать, что государственная регистрация договоров аренды осуществляется на платной основе.
17. Л.В. Необходимость государственной регистрации договоров аренды отдельных объектов - одно из масштабных нововведений последних лет. При этом обязательное нотариальное удостоверение таких договоров должно предшествовать их государственной регистрации, которая будет последним этапом в их заключении.
Так, согласно ст. 210 ГК Украины, договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их государственной регистрации.
18. Л.В. Нет, не обязательно. Опасения отдельных субъектов хозяйствования - арендодателей, стремящихся к соблюдению каких-либо соотношений между арендной платой и некоторыми экономическими показателями (среднеотраслевым уровнем рентабельности; расходами на содержание объекта аренды; величиной амортизационных отчислений, начисляемых на переданное в аренду имущество и т. п.), безосновательны
Список использованных документов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
ЗК Украины - Земельный кодекс Украины
НК Украины - Налоговый кодекс Украины
ХК Украины - Хозяйственный кодекс Украины
Закон N 1952 - Закон Украины от 01.07.2004 г. N 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременении» в редакции от 11.02.2010 г. N1878-VI
Закон N 3269 - Закон Украины от 21.04.2011 г. N 3269-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно арендных отношений»
Закон об аренде госимущества - Закон Украины от 10.04.1992 г. N 2269-ХП «Об аренде государственного и коммунального имущества» в редакции от 14.03.1995 г. N 98/95-ВР
Закон о налогообложении прибыли - Закон Украины от 28.12.1994 г. N 334/94-ВР «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.1997 г. N 283/97-ВР (утратил силу частично)
Временный порядок N 671 - Временный порядок государственной регистрации сделок, утвержденный Постановлением КМУ от 26.05.2004 г. N 671
Методика N 786 - Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденная Постановлением КМУ от 04.10.1995 г. N 786
Приказ N 1774 - Приказ Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. N 1774 «Об утверждении договоров аренды»
П(С)БУ 14 - Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденное приказом Минфина Украины от 28.07.2000 г. N 181
Письмо N 10-16-6393 - Письмо Фонда государственного имущества Украины от 10.05.2011 г. N 10-16-6393 «Об аренде государственного имущества»
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, N 36 (818),
5 сентября 2011 г.
Подписной индекс 40783