ЧПЕН да аренда
Аренда помещений: как правильно
ВОПРОС: ЧПЕН сдает часть помещения (магазин) в аренду. Какими документами нужно оформить договор аренды?
Может ли ЧПЕН сдавать в аренду помещение безвозмездно? Как правильно оформить такой договор?
Как оформляется передача недвижимого имущества в субаренду?
ОТВЕТ: Для правильного оформления арендных отношений нужно заключить договор аренды помещения, причем в письменной форме. Если же договор заключается на срок три года и более, то он подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации (статьи 793 и 794 Гражданского кодекса*). Раньше при нарушении требований о госрегистрации договора можно было признать такой договор действительным в судебном порядке, например если вторая сторона уклонялась от его госрегистрации. Но теперь с учетом позиции Пленума ВСУ, изложенной в п. 8 Постановления от 06.11.2009 г. N 9 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными», незарегистрированный договор считается незаключенным и суд не может обязать стороны провести его госрегистрацию. По мнению Пленума ВСУ, ч. 3 ст. 182 ГК, которая разрешает обжаловать в суде уклонение от госрегистрации договора, применяется только к действиям (бездействию) органов, осуществляющих такую госрегистрацию.
Акт приемки-передачи
Согласно ст. 795 ГК передача помещения в аренду оформляется актом приемки-передачи, который подписывается сторонами договора. С момента подписания акта начинается течение срока договора аренды (если иное предприниматель не оговорит в самом договоре). При возврате помещения тоже нужно составить акт приемки-передачи. С момента подписания такого акта договор аренды прекращается. Форма акта приемки-передачи - произвольная.
«Пожарное» разрешение
Согласно ст. 10 Закона от 17.12.93 г. N 3745-ХII «О пожарной безопасности», с изменениями, аренда любых помещений осуществляется после выдачи на это разрешения органа государственного пожарного надзора (за исключением случаев осуществления хоздеятельности или видов хоздеятельности на основании декларации соответствия материально-технической базы требованиям законодательства)**. Разрешение выдается бесплатно и является бессрочным документом.
Основанием для выдачи разрешения является заключение, которое оформляется по результатам оценки (экспертизы) противопожарного состояния помещения. Такая экспертиза может проводиться как органом государственного пожарного надзора, так и субъектом хозяйствования, получившим лицензию на осуществление такой оценки (экспертизы). Проведение экспертизы является платным. В течение 10 рабочих дней орган пожарного надзора должен принять решение о выдаче разрешения либо об отказе в его выдаче.
Если предприниматель будет осуществлять деятельность без «пожарного» разрешения, то согласно ст. 164 КУоАП ему грозят штраф в размере от 20 до 40 НМДГ (от 340 до 680 грн) и конфискация произведенной продукции, орудий производства и сырья. Налагать такие санкции может только суд, но основанием для рассмотрения данного вопроса в суде могут служить протоколы об административном правонарушении, составленные как самими органами пожарного надзора, так и налоговиками и милицией (ст. 221 и 255 КУоАП).
Бесплатная сдача помещения в аренду
Согласно ст. 759 ГК по договору найма (аренды) арендодатель обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок. А согласно ч. 1 ст. 762 ГК за пользование имуществом с арендатора взимается плата, размер которой устанавливается в договоре.
Поэтому у предпринимателя есть два варианта:
1) заключить договор аренды помещения и установить за его пользование символическую плату;
2) заключить на основании ст. 827 ГК договор ссуды (укр.: «позички»), который разрешает бесплатную передачу помещений. Согласно ч. 3 ст. 827 к указанному договору применяются положения главы 58 ГК, которая посвящена договору аренды. Естественно, некоторые положения указанной главы к договору ссуды применяться не могут, поскольку они противоречат его сути (например, ст. 762 ГК «Плата за пользование имуществом»).
Субаренда (поднаем)
Что касается сдачи предпринимателем помещения в субаренду, то согласно ч. 3 ст. 774 ГК к договору субаренды применяются положения о договоре аренды. То есть все требования, которые касаются договора аренды, актуальны и в отношении договора субаренды.
Дополнительно же при сдаче помещения в субаренду следует помнить о том, что:
1) такая передача возможна лишь с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом. Поэтому, чтобы с субарендой не возникало проблем, стоит заручиться отдельным документом - письменным согласием арендодателя на субаренду;
2) срок договора субаренды не может превышать срока самого договора аренды.
________________________
* См. гл. 58 «Наем (аренда)» ГК (статьи 759-809)
** Согласно ч. 4 ст. 4 Закона «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» субъект хозяйствования имеет право на осуществление определенных действий по ведению хозяйственной деятельности или видов хозяйственной деятельности на основании представления декларации без получения документа разрешительного характера, за исключением тех видов хозяйственной деятельности, перечень которых определяется КМУ. Перечень определенных действий относительно осуществления хозяйственной деятельности или видов хозяйственной деятельности, которые не могут осуществляться на основании декларации соответствия материально-технической базы субъекта хозяйствования требованиям законодательства, утвержден Постановлением КМУ от 25.08.2010 г. N 725.
"Бухгалтер" N 11, март (III) 2011 г.
Подписной индекс 74201