Підстави для припинення договору оренди земельної ділянки
Відносини щодо оренди землі регулюються Цивільним та Земельним кодексами, Законом № 161-ХІV та Типовим договором оренди земельної ділянки, затвердженим постановою № 220.
Статтею 792 Цивільного кодексу визначено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються Законом № 161-ХІV ст. 31 якого визначено підстави припинення договору оренди землі.
Договір оренди землі припиняється в разі:
закінчення строку, на який його було укладено;
викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідностю в порядку, встановленому законом;
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 7 Закону № 161-ХІV, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
ліквідації юридичної особи - орендаря;
відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Договір оренди землі також припиняється і в інших випадках. Наприклад, у разі необхідності за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку можливе лише у разі, якщо таку норму передбачено законом або цим договором.
Дострокове розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін за рішенням суду можливе в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону № 161-ХІV (зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням згідно з договором оренди; недотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, недодержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; недотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; несвоєчасного внесення орендної плати) та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України.
Якщо ініціатором розірвання договору є орендар і пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди тієї самої земельної ділянки на тих самих умовах не надійшло, то орендодавець має право на отримання орендної плати за землі сільськогосподарського призначення - за шість місяців, а за землі несільськогосподарського призначення - за рік. Така норма не діятиме, якщо розірвання договору було обумовлено невиконанням або не належним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
Розірвання договору оренди землі за погодженням сторін дає право кожній стороні вимагати від іншої сторони відшкодування понесених збитків.
Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які було передбачено договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Наприклад, термін договору оренди землі закінчився 31.12.2009 р. Орендодавець протягом місяця письмово не заперечував про подальшу оренду землі. У такому випадку договір оренди є поновленим. Виникає запитання: поновленим, тобто пролонгованим чи заново укладеним?
Слід нагадати про норму ст. 33 Закону № 161-ХІV, якою визначено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом має право набувати права оренди на таку земельну ділянку.
У разі укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця про надання земельної ділянки в оренду приймається у порядку, передбаченому Земельним кодексом, або за результатами аукціону.
Це питання розглядалося Верховним Судом України (постанова № 7/206-06), який не взяв до уваги положення ст. 33 Закону № 161-ХІV, відповідно до якої у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які було передбачено договором.
Водночас Верховний Суд України нагадав про норми п. 34 ст. 26 Закону № 280/97-ВР, згідно з якими вирішення питань регулювання земельних відносин належить до виключної компетенції міської ради, і прийняв рішення про те, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.
Ситуацією, за якої також можуть виникати спори, є вимога орендодавця до орендаря збільшити орендну плату за надану в оренду земельну ділянку через підвищення розміру земельного податку.
Слід зазначити, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається в письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути засвідчений нотаріально. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.
Якщо орендодавцем є власник землі, то орендар, уклавши договір оренди землі, сплачує йому орендну плату за землю, а власник у свою чергу - земельний податок до бюджету.
Відповідно до ст. 15 Закону № 161-ХІV істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру та індексації.
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується згідно з законом і не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, встановленого Законом № 2535-ХІІ;
для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, встановленого цим Законом.
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12% від їх нормативної грошової оцінки. При цьому в разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлено більший розмір орендної плати, ніж зазначено у цій частині.
Типовим договором оренди, затвердженим постановою № 220, передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Відповідно, розмір орендної плати за землі державної та комунальної власності також підлягає індексації. Якщо в договорі оренди земельних ділянок не передбачено проведення індексації орендної плати, то орендодавець має право збільшити її розмір.
Однак ця процедура має виконуватися шляхом переукладення договору або оформлення додаткової угоди, а в разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі відповідно до ст. 30 Закону № 161-ХІV спір вирішується в судовому порядку.
Не слід забувати, що оскільки користування землею в Україні є платним, то суб'єкт господарювання, який продовжує користуватися земельною ділянкою в процесі переоформлення договору оренди, має сплачувати орендну плату за землю, якщо інше не передбачено додатковою угодою.
Перелік використаних нормативних документів:
Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III (зі змінами та доповненнями, за текстом - Земельний кодекс)
Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-ІV (зі змінами та доповненнями, за текстом - Цивільний кодекс)
Закон України № 161-ХІV від 06.10.98 р. «Про оренду землі» (у редакції Закону України від 02.10.2003 р. № 1211-ІV)
Закон України № 280/97-ВР від 21.05.97 р. «Про місцеве самоврядування» (зі змінами та доповненнями)
Закон України № 2535-ХІІ від 03.07.92 р. «Про плату за землю» (зі змінами та доповненнями)
Постанова Верховного Суду України № 7/206-06 від 13.06.2007 р. «Про спонукання продовжити термін дії договору оренди»
Постанова Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004 р. «Про затвердження Типового договору оренди землі»
Оксана КИРІЄНКО,
оглядач «Вісника»
“Вісник податкової служби України” № 18 травень 2010 р.
передплатні індекси:
22599 (укр.) 22600 (рос.)