ДЕРЖАВНА КОМІСІЯ З РЕГУЛЮВАННЯ РИНКІВ
ФІНАНСОВИХ ПОСЛУГ УКРАЇНИ
РОЗПОРЯДЖЕННЯ
24.04.2009 N 277
Про ефективність та координацію діяльності
з державного регулювання та нагляду за ринком
фінансових послуг з управління фондами фінансування
будівництва та фондами операцій з нерухомістю
Відповідно до частини другої статті 28 Закону України "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" ( 2664-14 ) та на виконання п. 5.2.1 Плану роботи Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України на 2009 рік, затвердженого розпорядженням Держфінпослуг від 04.12.2008 N 1418, заслухавши інформацію департаменту нагляду за фінансовими компаніями Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України ПОСТАНОВИЛА:
1. Інформацію про ефективність та координацію діяльності з державного регулювання та нагляду за ринком послуг з управління фондами фінансування будівництва та фондами операцій з нерухомістю взяти до відома та використання в роботі (додається).
2. Контроль за виконанням цього розпорядження покласти на заступника Голови відповідно до розподілу обов'язків.
Голова Комісії В.Суслов
Протокол засідання Комісії
від 24 квітня 2009 р. N 474
Додаток
Про ефективність та координацію діяльності
з державного регулювання та нагляду за ринком
фінансових послуг фінансових
компаній - управителів ФФБ та ФОН
1. Нормативно-правове регулювання діяльності
фінансових компаній - управителів ФФБ та ФОН
На сьогодні діяльність фінансових компаній - управителів ФФБ та ФОН (далі - управителі) регулюють наступні закони:
1. Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ) (спеціальний закон);
2. Закон України "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" ( 2664-14 );
3. Закон України "Про цінні папери та фондовий ринок" ( 3480-15 );
4. Глава 70 Цивільного кодексу України ( 435-15 ).
Повноваження Держфінпослуг у сфері державного регулювання і нагляду за діяльністю управителів визначені законами України "Про фінансові послуги і державне регулювання ринків фінансових послуг" ( 2664-14 ) та "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ).
Для забезпечення діяльності управителів - небанківських фінансових установ Держфінпослуг прийнято ряд нормативно-правових актів, перелік яких наведено у додатку 1.
У додатку 2 наведена схема, за якою здійснюється взаємодія суб'єктів системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю та органів державної влади, що здійснюють нагляд за ними, яка діяла до березня 2009 року. У березні 2009 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій при будівництві житла" ( 692-17 ), прийнятий Верховною Радою України 18 грудня 2008 року, яким внесено суттєві зміни до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ).
Чинною на сьогодні нормативно-правовою базою встановлено певні правила і вимоги щодо провадження управителями діяльності по управлінню коштами, залученими від фізичних та юридичних осіб у ФФБ та ФОН з метою фінансування будівництва житла або здійснення операцій з нерухомістю, а саме:
необхідність ліцензування діяльності управителів по залученню коштів та певні вимоги до управителів - небанківських фінансових установ, які мають намір отримати ліцензію;
вимоги до власного капіталу управителя та його активів як на момент внесення інформації до Державного реєстру фінансових установ (далі - Реєстр), так і протягом діяльності управителя;
додаткові вимоги до договорів з установниками майна (далі - довірителі), які зменшують ризики щодо можливих порушень управителями законних прав довірителів;
вимоги щодо необхідності здійснення управителем щомісячного контролю за цільовим використанням забудовником коштів довірителів;
нормативи ліквідності та платоспроможності управителя, якими встановлено співвідношення між власним капіталом управителя та сумою залучених ним в управління коштів, що частково зменшує ризики недостатньої ліквідності та неплатоспроможності управителя та інші.
Департаментом нагляду за фінансовими компаніями розроблено та впроваджено в дію базу даних щодо створених управителями ФФБ та ФОН, яка включає інформацію про забудовників, укладені між управителями та забудовниками договори, терміни завершення будівництва, дані щодо отриманих забудовником відповідно до чинного законодавства дозвільних документів, місцезнаходження об'єктів будівництва тощо.
Таким чином, Держфінпослуг, завдяки встановленим у своїх нормативно-правових актах додаткових у порівнянні із спеціальним законом вимог до діяльності управителів, було забезпечено зменшення ризиків щодо діяльності управителів по залученню коштів довірителів, у тому числі пов'язаних із здійсненням контролю за цільовим використанням забудовником коштів, залучених від довірителів, неплатоспроможністю управителя, його ліквідністю, допуском на ринок фінансування будівництва житла за рахунок коштів довірителів тільки тих юридичних осіб, які відповідають встановленим Держфінпослуг вимогам.
2. Допуск управителів на ринок фінансових послуг
для здійснення фінансування будівництва
Станом на 01.01.2009 до Реєстру внесено інформацію про 132 управителів. Динаміка зміни кількості управителів, інформація про яких внесена до Реєстру, а також кількості діючих ліцензій на залучення коштів установників управління майном за роками та місяцями 2008 та 2009 років наведена на рис. 1. Різниця між кількістю управителів у Реєстрі та кількістю діючих ліцензій станом на початок 2009 року пояснюється наступним: у 13 управителів термін дії ліцензії закінчився, а 6 юридичних осіб не отримували ліцензії на цей вид діяльності та її не здійснювали.
З 13 управителів до двох як захід впливу Держфінпослуг прийнято рішення про анулювання ліцензій на залучення коштів, а саме до: ТОВ "Планета - Земля ЛТД", ТОВ "МС і Фінанси" (м. Київ), які мають невиконані зобов'язання за укладеними з довірителями договорами крім того, відносно посадових осіб цих товариств порушено кримінальні справи.
Рис. 1. Динаміка зміни кількості управителів
та діючих ліцензій протягом 2008 та 2009 рр.
З рисунком 1 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Строк дії ліцензії закінчився, а нові ліцензії не були видані Держфінпослуг п'яти управителям, у тому числі ТОВ "Спеціалізованій компанії фінансування будівництва та управління" (м. Дніпропетровськ), ТОВ "Комфорт - інцест", ЗАТ "Город - Сад", ТОВ "Печерськ - інцест" "Гоел - інцест" (м. Київ), які створили ФФБ, залучали кошти довірителів, але зобов'язання за укладеними договорами не виконали. У шістьох управителів, які не здійснювали діяльності по залученню коштів довірителів, закінчився термін дії ліцензій, але нових заяв Держфінпослуг не отримувало.
Аналіз, внесеної до Реєстру інформації щодо регіонального аспекту розташування управителів за їх зареєстрованим місцезнаходженням свідчить, що більш як 80% товариств зареєстровано у м. Києві, а у 10 областях - Чернівецькій, Чернігівській, Черкаській, Запорізькій, Кіровоградській, Херсонській, Рівненській, Волинській, Тернопільській, Закарпатській не зареєстровано жодної компанії-управителя.
Таким чином, аналіз інформації про управителів, внесених до Державного реєстру фінансових установ, дає можливість стверджувати, що схеми фінансування будівництва, передбачені Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ), не знайшли широкого застосування в окремих регіонах України.
3. Аналітичні матеріали щодо діяльності управителів
3.1. Управління коштами установників управління
майном з метою фінансування будівництва житла
Станом на 01.01.2009 лише 82 управителя, або 62% від внесених до Реєстру, створили ФФБ, при цьому ними зроблено вибір на користь фондів типу А, де ризики недостатності фінансування об'єктів будівництва відповідно до вимог спеціального закону бере на себе забудовник, який має добудувати у встановлені договором між управителем та забудовником терміни об'єкт будівництва та здати його в експлуатацію довірителям незважаючи на обсяг коштів, залучених та переданих йому управителем. Інформацію щодо кількості ФФБ типу А (далі - ФФБ) та діючих ліцензій управителів наведено у табл. 1.
Таблиця 1
Кількість створених та закритих ФФБ типу А та діючих
ліцензій управителів станом на кінець 2007 та 2008 рр.
------------------------------------------------------------------
| Показники | Станом на | Станом на |
| | 31.12.2007 | 31.12.2008 |
|-----------------------------+----------------+-----------------|
|Кількість управителів, що | 101 | 113 |
|мають діючу ліцензію | | |
|-----------------------------+----------------+-----------------|
|Кількість управителів, які | 70 (69%) | 82 (73%) |
|створили ФФБ (% від кількості| | |
|управителів, що мають діючу | | |
|ліцензію) | | |
|-----------------------------+----------------+-----------------|
|Кількість ФФБ, зобов'язання | 311 | 362 |
|за якими управителями не | | |
|виконані | | |
|-----------------------------+----------------+-----------------|
|Кількість ФФБ, зобов'язання | 40 (11%) | 105 (22,5%) |
|за якими управителями | | |
|виконано за рік (% від | | |
|кількості створених) | | |
------------------------------------------------------------------
Рис. 2. Регіональний розподіл ФФБ (шт.) та %
від їх загальної кількості станом на 01.01.2009
З рисунком 2 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Як свідчить інформація рис. 2 у більшості областей України здійснювалось фінансування об'єктів будівництва через механізми створення ФФБ, і тільки в чотирьох областях при будівництві житла не використовували такий механізм, а саме: Волинській, Чернівецькій, Кіровоградській та Херсонській.
П'ять управителів на кінець 2008 року здійснювали управління більш ніж 10 фондами. Розподіл управителів в залежності від кількості ФФБ, які знаходяться в їх управлінні, наведено на рис. 3 який свідчить, що 55 управителів, або 67 відсотків від загальної кількості, управляють коштами від одного до чотирьох ФФБ. При цьому, середня величина власного капіталу цих управителів складає 10,04 млн.грн., а залучено ними було 2449,05 млн.грн. Інша група управителів, яка складає 27 управителів, або 33%, що здійснюють управління коштами більш ніж у п'яти ФФБ, мають середню величину власного капіталу 33,53 млн.грн., а залучили в управління 5505,55 млн.грн.
Рис. 3. Розподіл кількості фінансових
компаній по кількості створених фондів
З рисунком 3 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Загальна кількість довірителів, які уклали договори з управителями щодо участі у ФФБ, станом на 31.12.2008 становила 11624 фізичних та 326 юридичних осіб. Динаміка зміни кількості довірителів ФФБ - фізичних осіб за місяцями у 2008 році у порівнянні з 2007 роком наведена на рис. 3 і свідчить, що на кінець 2008 року мала договори з управителями практично така ж кількість довірителів, як і на кінець 2007 року.
Рис. 4. Динаміка зміни кількості
довірителів (чол.) ФФБ фізичних осіб
протягом 2007-2008 рр. на кінець місяця
З рисунком 4 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Станом на 31.12.2008 управителями залучено для фінансування об'єктів будівництва 7,95 млрд.грн. Динаміка залучення коштів порівняно з 2007 роком наведено на рис. 5
Рис. 5. Динаміка залучення коштів протягом
2007-2008 рр. від довірителів ФФБ, млн.грн.
З рисунком 5 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Розподіл залучених коштів від довірителів - фізичних та юридичних осіб по регіонах України представлено на рис. 6
Рис. 6. Обсяг залучених коштів по регіонах
України від фізичних та юридичних осіб, млн.грн.
З рисунком 6 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Більше половини загального обсягу залучених коштів припадає на ФФБ, де об'єкти будівництва розташовані у м. Києві (63,76%) та в Київській області (10,19%). Фінансування будівництва в інших областях України через механізм ФФБ не набув широкого практичного використання.
Слід відзначити, що починаючи вже з квітня 2008 року сповільнився приріст надходжень коштів на рахунки ФФБ порівняно з аналогічними періодами 2007 року, про що свідчать дані, наведені на рис. 7
Рис. 7. Щомісячні зміни темпів приросту
надходжень коштів на рахунки ФФБ, млн.грн.
З рисунком 7 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Крім того, подібна тенденція спостерігається і щодо скорочення щомісячних надходжень коштів на рахунки фондів (рис. 8)
Рис. 8. Динаміка щомісячних надходжень
коштів на рахунки ФФБ, млн.грн.
З рисунком 8 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Такі тенденції на ринку фінансування житла через механізми створення ФФБ пояснюються "перегрівом" ринку нерухомості щодо вартості квадратного метра житла, а у подальшому і заморожуванням банками кредитування фізичних та юридичних осіб, що пов'язано з кризовими явищами в економіці України.
Таким чином, протягом 2008 року основні абсолютні показники діяльності управителів щомісяця продовжували зростати. Зокрема, кількість компаній та фондів на кінець року зросла відповідно на 17 та 16%, а обсяг залучених коштів зріс на 34%, темпи закриття ФФБ, зобов'язання за якими виконані, у порівнянні з аналогічними місяцями 2007 року різко збільшились (рис. 9)
Рис. 9. Динаміка закриття ФФБ
протягом 2007-2008 рр. (шт.)
З рисунком 9 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Разом з тим, з початку другого кварталу 2008 року почали спостерігатись і негативні тенденції:
- поступово зменшувалась кількість довірителів ФФБ (фізичних осіб), і на кінець року цей показник зменшився до рівня показника грудня 2007 року (рис. 3)
- щомісячні надходження коштів довірителів на рахунки фондів зменшувались з другого кварталу таким чином, що у грудні їх обсяг склав менше половини порівняно з аналогічним періодом попереднього року;
- зменшення темпів створення нових ФФБ (рис. 10)
Рис. 10. Динаміка створення ФФБ
протягом 2007-2008 рр., шт.
З рисунком 10 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
3.2. Управління коштами установників
управління майном з метою отримання доходу
від здійснення операцій з нерухомістю
Відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ) Держфінпослуг здійснює нагляд і за фінансовими компаніями, які залучають кошти установників управління майном за допомогою випуску та розміщення сертифікатів ФОН.
Станом на 31.12.2007 дозвіл, який надає право здійснювати емісію зазначених сертифікатів, отримали 10 компаній, з яких лише 4 створили 5 ФОНів. Динаміку кількості створених фондів наведено у табл. 2.
Таблиця 2
Кількість створених ФОН і виданих
дозволів за 2007-2008 рр.
------------------------------------------------------------------
| Показники | на 31.12.2007 | на 31.12.2008 |
|-------------------------------+---------------+----------------|
|Кількість виданих дозволів | 10 (за рік | 11 (за рік |
| | видано 5) | видано 1) |
|-------------------------------+---------------+----------------|
|Кількість компаній, які | 4 | 4 |
|створили ФОН | | |
|-------------------------------+---------------+----------------|
|Кількість діючих ФОН | 5 | 5 |
------------------------------------------------------------------
Загальна кількість довірителів, які передали кошти в управління до ФОН, станом на 31.12.2008 становила 85 фізичних осіб та 2 юридичні особи (рис. 11)
Рис. 11. Динаміка кількості довірителів
ФОН (чол.) у 2008 році на кінець місяця
З рисунком 11 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Станом на 31.12.2008 фінансові компанії - управителі залучили 127,34 млн.грн. для здійснення операцій з нерухомістю.
Динаміка залучення протягом 2008 року коштів від фізичних та юридичних осіб наведена на рис. 12
Рис. 12. Динаміка залучення коштів від фізичних
та юридичних осіб протягом 2008 року (млн.грн.)
З рисунком 12 можна ознайомитись: розділ "Довідники", підрозділ "Додатки до документів", папка "Розпорядження".
Аналіз свідчить, що залучення коштів за допомогою сертифікатів ФОН не набуло масового характеру та здійснюється тільки трьома компаніями, при цьому темпи залучення коштів за допомогою цього інструменту почали зменшуватись у другому півріччі і за останніх два місяці року обсяги залучених коштів практично не збільшувались.
4. Інформація про стан нагляду за діяльністю
управителів у 2007-2008 роках
Нагляд за діяльністю управителів здійснюється шляхом проведення виїзних інспекцій та безвиїзних перевірок, під час здійснення яких, насамперед, проводиться перевірка додержання компаніями вимог законодавства по наданню фінансових послуг. Планові виїзні інспекції проводяться відповідно до планів перевірок суб'єктів нагляду, затверджених розпорядженнями Держфінпослуг, які протягом 2007-2008 виконувались у повному обсязі. Позапланові інспекції проводились на підставі звернень довірителів, правоохоронних органів, у тому числі на виконання приписів (вимог) органів прокуратури та за ініціативою департаменту нагляду за фінансовими компаніями по результатам аналізу звітності, документів та інформації, які відповідно до законодавства надаються управителями до Держфінпослуг.
З метою забезпечення ефективності перевірок, якісного та цілісного їх проведення були розроблені Методичні рекомендації з проведення перевірок фінансових компаній, що здійснюють діяльність із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва шляхом створення фондів фінансування будівництва та/або фондів операцій з нерухомістю, затверджені наказом Голови Держфінпослуг від 28.02.2008 N 40 (на заміну Методики, затвердженої наказом Голови Держфінпослуг від 13.07.2005 N 141). Узагальнена інформація щодо проведених інспекцій у 2007-2008 роках наведена у таблиці 3.
Таблиця 3
Узагальнена інформація щодо проведених
інспекцій у 2007-2008 роках
------------------------------------------------------------------
| |2007 р. |2008 р. |
|----------------------------------------------+--------+--------|
|Проведено перевірок, всього: | 42 | 59 |
|----------------------------------------------+--------+--------|
|у тому числі |планові | 32 | 31 |
| |--------------------------------+--------+--------|
| |позапланові | 10 | 28 |
|----------------------------------------------+--------+--------|
|Кількість управителів, у яких виявлено | 35 | 53 |
|порушення | | |
|----------------------------------------------+--------+--------|
|Застосовано заходів впливу за результатами | 71 | 83 |
|перевірок, всього: | | |
|----------------------------------------------+--------+--------|
|у тому числі |про застосування штрафних | 15 | 27 |
| |санкцій за порушення | | |
| |законодавства про фінансові | | |
| |послуги | | |
| |--------------------------------+--------+--------|
| |про застосування штрафних | 12 | 15 |
| |санкцій за порушення | | |
| |законодавства з питань | | |
| |фінансового моніторингу | | |
| |--------------------------------+--------+--------|
| |розпорядження про усунення | 40 | 34 |
| |порушень законодавства про | | |
| |фінансові послуги та з питань | | |
| |фінансового моніторингу | | |
| |--------------------------------+--------+--------|
| |тимчасово зупинено дію ліцензій | 3 | 7 |
| |--------------------------------+--------+--------|
| |анульовано ліцензію | 1 | 2 |
|----------------------------------------------+--------+--------|
|Кількість управителів, інформація про які | 0 | 3 |
|виключена з Державного реєстру фінансових | | |
|установ за результатами проведених перевірок | | |
------------------------------------------------------------------
Нагляд за діяльністю управителів здійснюється за такими напрямами:
1) загальні напрями - додержання управителями встановлених критеріїв та нормативів (табл. 4):
2) спеціальні напрями:
- виконання зобов'язань управителем ФФБ щодо включення довірителів до переліку, який управитель надає забудовнику для передачі об'єктів інвестування у власність довірителям;
- виконання управителем ФФБ зобов'язань щодо повернення коштів довірителям на їх вимогу;
- контроль за дотриманням управителем ФОН обмежень, визначених проспектом емісії сертифікатів;
- встановлено додаткові вимоги до договорів між управителем та установниками управління майном.
Таблиця 4
Встановлені критерії та нормативи
------------------------------------------------------------------
| N | Нормативи, встановлені | Значення нормативу/критерію |
|з/п | законодавством (додаток 1) | |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
| 1 |Коефіцієнт абсолютної |> ніж 0,1 |
| |ліквідності | |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
| 2 |коефіцієнт платоспроможності |> ніж 0,08 |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
| 3 |Коефіцієнт забезпечення |не менше 10% від суми |
| |повернення грошових коштів |залучених в управління |
| |установників управління |коштів |
| |майном (оперативний резерв) | |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
| 4 |Відношення суми залучених в |не більше ніж п'ятдесят |
| |управління коштів до власного| |
| |капіталу управителя | |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
| 5 |Розмір власного та резервного|з 9 березня 2008 р. - власний|
| |капіталу |капітал має бути 5 млн.грн., |
| | |а якщо управитель здійснює |
| | |діяльність через |
| | |відокремлений підрозділ - |
| | |7 млн.грн., резервний |
| | |капітал - не менше 25% |
| | |статутного |
| | |капіталу - розміщений у |
| | |високоліквідних активах |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
| 6 |Прибутковості та якості |прибуткова діяльність, активи|
| |активів управителя та фонду |поділяються за ступенем |
| | |ризику |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
| 7 |Якості систем управління та |кваліфіковані кадри, |
| |управлінського персоналу |необхідне технічне та |
| | |програмне забезпечення |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
|7.1 |Додержання правил надання | |
| |фінансових послуг | |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
|7.2 |Додержання Правил ФФБ | |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
|7.3 |Додержання вимог проспекту |ліквідності |
| |емісії ФОН | |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
| 8 |Необхідність здійснювати |з серпня 2007 року |
| |діяльність виключно за | |
| |зареєстрованим | |
| |місцезнаходженням юридичної | |
| |особи або його відокремленого| |
| |підрозділу | |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
| 9 |Можливість створення ФФБ |з серпня 2007 року |
| |після підписання договорів із| |
| |забудовником, який отримав | |
| |відповідно до законодавства | |
| |усіх необхідних дозволів на | |
| |здійснення будівництва житла | |
| |за місцем розташування | |
| |об'єкту будівництва | |
|----+-----------------------------+-----------------------------|
|10 |Здійснення не рідше одного |з серпня 2007 року |
| |разу на місяць контролю за | |
| |цільовим використанням | |
| |забудовником коштів, | |
| |спрямованих на об'єкт | |
| |будівництва та виконанням | |
| |забудовником графіку | |
| |будівництва об'єкта, за яким | |
| |створено ФФБ або ФОН | |
------------------------------------------------------------------
У ході перевірок та аналізу інформації, яка надходить від управителів до Держфінпослуг, виявлені найбільш поширені порушення законодавства, а саме:
1) порушення вимог Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ) в частині:
- невідповідності вимогам законодавства, затверджених управителями Правил ФФБ, Свідоцтв про участь у ФФБ, не укладання договорів іпотеки та страхування будівель-монтажних робіт на весь час спорудження об'єкту будівництва;
- невчасного повернення коштів довірителям за їх заявами про вихід з ФФБ;
2) порушення вимог Ліцензійних умов провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю в частині:
- недотримання вимог щодо формування оперативного резерву;
- невідповідності керівників та головних бухгалтерів управителів професійним вимогам;
- ненадання (несвоєчасного надання) інформації про зміни в документах та інформації, поданих для отримання ліцензії;
- здійснення ліцензіатом діяльності не за зареєстрованим місцезнаходженням;
3) порушення вимог законодавства з питань фінансового моніторингу в частині:
- неповідомлення (несвоєчасного повідомлення) Держфінмоніторингу про призначення (звільнення) працівника, відповідального за проведення фінансового моніторингу, або особи, яка тимчасово виконує його обов'язки;
- непроходження навчання (підвищення кваліфікації) працівником, відповідальним за проведення фінансового моніторингу;
- відсутності необхідних положень в правилах фінансового моніторингу та програмі здійснення фінансового моніторингу.
На сьогодні у деяких управителів є в управлінні ФФБ, об'єкти будівництва по яких не можуть бути введені в експлуатацію, а по деяких з них будівництво не ведеться або призупинено. Узагальнену інформацію наведено в таблиці 5.
Таблиця 5
Інформація щодо проблемних ФФБ
------------------------------------------------------------------
| N | Найменування | Кількість | Проблеми |
|з/п | управителя | проблемних ФФБ | |
|----+-------------------+-------------------+-------------------|
| 1 |ТОВ "Фінансова | 2 |Відсутні дозволи на|
| |компанія "Комфорт- | |будівництво |
| |Інвест" | | |
|----+-------------------+-------------------+-------------------|
| 2 |ТОВ "Фінансова | 1 |Відсутні договори |
| |компанія "Град- | |іпотеки, |
| |Інвест" | |страхування, |
| | | |уступки майнових |
| | | |прав та прострочені|
| | | |строки по введенню |
| | | |об'єкту в |
| | | |експлуатацію |
|----+-------------------+-------------------+-------------------|
| 3 |ТОВ "Інвест Таун" | 1 |За рішенням суду |
| | | |управитель набув |
| | | |функцій забудовника|
|----+-------------------+-------------------+-------------------|
| 4 |ТОВ "Фінансова | 1 |Недостатність |
| |компанія "Рікас" | |коштів, порушено |
| | | |терміни введення |
| | | |об'єкта |
| | | |будівництва |
|----+-------------------+-------------------+-------------------|
| 5 |ЗАТ "ГОРОД - САД" | 6 |Відсутність |
| | | |товариства за |
| | | |місцезнаходженням. |
| | | |Відсутні дозволи |
| | | |на землю та |
| | | |будівництво |
|----+-------------------+-------------------+-------------------|
| 6 |ТОВ "Печерськ - | 3 |Документи для |
| |Інвест" | |перевірки |
| | | |інспекційній групі |
| | | |не надавались |
|----+-------------------+-------------------+-------------------|
| 7 |ТОВ "Спеціалізована| 3 |Відсутні дозволи на|
| |компанія | |землю та |
| |фінансування | |будівництво |
| |будівництва та | | |
| |управління" | | |
|----+-------------------+-------------------+-------------------|
| 8 |ТОВ "Фінансова | 4 |Недостатність |
| |компанія "Гоел- | |коштів у |
| |Інвест" | |забудовника та |
| | | |управителя |
|----+-------------------+-------------------+-------------------|
| 9 |ТОВ "Планета Земля | 6 |Порушено |
| |ЛТД" | |кримінальну справу |
| | | |за ознаками |
| | | |злочину, |
| | | |передбаченого |
| | | |частиною третьою |
| | | |статті 365 |
| | | |(Перевищення влади |
| | | |або службових |
| | | |повноважень) |
| | | |Кримінального |
| | | |кодексу України |
| | | |( 2341-14 ) |
|----+-------------------+-------------------+-------------------|
|10 |ТОВ "Фінансова | 5 |Порушено |
| |компанія "МС і | |кримінальну справу |
| |Фінанси" | |за ознаками |
| | | |злочинів, |
| | | |передбачених |
| | | |частиною 4 статті |
| | | |190 (Шахрайство) та|
| | | |частиною 1 статті |
| | | |202 (Порушення |
| | | |порядку зайняття |
| | | |господарською |
| | | |діяльністю та |
| | | |діяльністю з |
| | | |надання фінансових |
| | | |послуг) |
| | | |Кримінального |
| | | |кодексу України |
| | | |( 2341-14 ) |
------------------------------------------------------------------
Такі проблеми виникли з наступних причин:
- створення фондів управителями та залучення в управління коштів довірителів за відсутності у забудовника дозволів на будівництво або права власності на земельну ділянку чи документів на користування земельною ділянкою (закінчення термінів їх дії);
- недостатність у забудовника власних коштів на спорудження об'єкта будівництва, неможливість отримання кредитів від кредитних установ та недостатність фінансування будівництва (зниження платоспроможності довірителів та скорочення залучення коштів довірителів, блокування депозитних вкладів);
- наявність конфліктних ситуацій між забудовником та місцевою владою або населенням (протести, мітинги, блокування), що призводить до неможливості здати об'єкти у терміни, передбачені договорами;
- пов'язаність між собою управителя та забудовника, в деяких випадках практично на 100%, що створює сприятливі умови для дії шахрайських схем, унеможливлює отримання довірителями права власності на об'єкти інвестування, у тому числі зміна забудовником управителів за рішенням суду, але на власний розсуд без врахування волі довірителів;
- не передбачене діючим до 12 березня 2009 року законодавством будь-якого нагляду та регулювання діяльності забудовника;
- невстановлення заборони на виконання функцій забудовника (замовника) юридичними особами, які не мають права володіння або права користування земельними ділянками, не мають дозволу на виконання будівельних робіт для спорудження об'єкта будівництва і які лише виконують функції посередників між управителем та забудовником при перерахуванні залучених від установників фондів коштів.
Найбільш яскравими прикладами можуть бути:
1. ТОВ "Фінансова компанія "Град-Інвест" - фонд фінансування будівництва виду А "Трипільська брама II черга", адреса, за якою будується об'єкт будівництва: Київська область, м. Обухів, вул. Лермонтова, 22-а.
Щодо об'єкту будівництва у м. Обухові по вул. Лермонтова, 22-а, необхідно зазначити, що на звернення Держфінпослуг щодо зволікання із проведенням будівельних робіт по об'єкту будівництва Генеральна прокуратура України повідомила, що:
- прокуратурою Святошинського району м. Києва за фактом заволодіння службовими особами ТОВ "Девелоперська компанія "Київград" (Забудовник) коштів на суму 22,5 млн.грн., залучених під будівництво житла, порушено кримінальну справу за ознаками злочину, передбаченого частиною четвертою статті 190 (Шахрайство) Кримінального кодексу України ( 2341-14 );
- у відношенні посадових осіб ТОВ ВБК "Моноліт" (Генеральний підрядник) за ознаками злочину, передбаченого статтею 191 (Привласнення, розтрата майна або заволодіння ним шляхом зловживання службовим становищем) Кримінального кодексу України ( 2341-14 ), проводиться перевірка Мелітопольською міжрайонною прокуратурою Запорізької області.
2. ТОВ "Фінансова компанія "Комфорт-Інвест":
- фонд фінансування будівництва виду А "Мілютенко-Житло", адреса, за якою будується об'єкт будівництва: м. Київ, вул. Мілютенка, 29 - закінчився строк дії дозволу на виконання будівельних робіт, закінчився строк дії договору оренди земельної ділянки, питання щодо подовження договору вирішується у судовому порядку;
- фонд фінансування будівництва виду А "Березняківська", адреса, за якою будується об'єкт будівництва: м. Київ, вул. Березняківська, 4-а - відсутність у забудовника дозволу на будівництво, наявність конфліктної ситуації з населенням (протести, мітинги, блокування).
3. ТОВ "Інвест Таун" - фонд фінансування будівництва виду А "Святошинська площа, 1", адреса, за якою будується об'єкт будівництва: м. Київ, Святошинська площа, 1 - закінчився строк дії дозволу на виконання будівельних робіт.
4. ТОВ "Фінансова компанія "Рікас" - фонд фінансування будівництва виду А "Вишеньки", адреса, за якою будується об'єкт будівництва: Київська область, с. Вишеньки, вул. Леніна, 79-а (зміна управителя, недостатність фінансування будівництва (зниження платоспроможності довірителів та скорочення залучення коштів довірителів, блокування депозитних вкладів).
Також є декілька проблемних фінансових компаній - управителів, якими створено ФФБ, залучено від довірителів кошти, проте, термін дії ліцензій закінчився або ліцензії анульовані у зв'язку з порушенням вимог законодавства (ТОВ "Планета Земля ЛТД", ТОВ "Фінансова компанія "МС і Фінанси", ЗАТ "ГОРОД - САД", ТОВ "Печерськ - Інвест", ТОВ "Фінансова компанія "КОМФОРТ-ІНВЕСТ", ТОВ "Спеціалізована компанія фінансування будівництва та управління").
Щодо посадових осіб ТОВ "Планета Земля ЛТД" та ТОВ "Фінансова компанія "МС і Фінанси" згідно інформації, що надійшла від правоохоронних органів, порушено кримінальні справи за ознаками злочинів, передбачених відповідно частиною третьою статті 365 (Перевищення влади або службових повноважень) Кримінального кодексу України ( 2341-14 ), частиною 4 статті 190 (Шахрайство) та частиною 1 статті 202 (Порушення порядку зайняття господарською діяльністю та діяльністю з надання фінансових послуг) Кримінального кодексу України ( 2341-14 ).
Відповідно до листів МВС України за результатами проведених перевірок не встановлено фактів, які б указували на наявність ознак злочинів з боку посадових осіб ЗАТ "Город - Сад" (вх. N 461/5 від 13.02.2009) та ТОВ "Печерськ - Інвест" (вх. N 462/5 від 13.02.2009). Також в листах було зазначено про прийняте рішення про відмову в порушенні кримінальних справ на підставі п. 2 ст. 6 Кримінально-процесуального кодексу України ( 1001-05 ).
Зазначені вище проблеми, що призвели до негативних наслідків на ринку фінансування будівництва житла через ФФБ та ФОН, та проблеми виявлені у процесі здійснення наглядової діяльності Держфінпослуг частково вирішені за рахунок прийняття Законів України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" ( 800-17 ) (набрав чинності 14 січня поточного року) та "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла" ( 692-17 ) (набрав чинності 12 березня 2009 р.), а саме: встановлено державний нагляд за діяльністю забудовників, необхідність отримання забудовником усіх дозволів на здійснення будівництва до моменту початку залучення коштів управителем, задіяння механізму створення змішаних фондів - ФФБ - ФОН, який дозволить залучати гроші власників сертифікатів ФОН у проведенні проектних робіт на об'єкті будівництва та інші.
Проте необхідно зазначити, що деякі з виявлених проблем все ще потребують вирішення на законодавчому рівні, а саме шляхом прийняття Верховною Радою України доопрацьованого, прийнятого у першому читанні 17 березня 2009 року проекту закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла".
Метою цього законопроекту є вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла шляхом внесення змін до діючих законів України, що забезпечить підвищення захисту прав громадян - інвесторів будівництва житла, відповідальності забудовників та фінансових установ-управителів, запобігання фінансовим зловживанням у процесі житлового будівництва.
Проект Закону, зокрема, передбачає:
забезпечення здійснення управителем, який не може бути пов'язаною особою із забудовником та страховиком, відстеження цільового використання забудовником коштів, перерахованих на фінансування будівництва, та повернення довірителям залишків коштів, невикористаних на фінансування будівництва житла;
недопущення розповсюдження реклами про будівництво жилого будинку без зазначення в ній інформації про всіх суб'єктів, що є учасниками такого будівництва та здійснюють його фінансування, та інформації про наявність у них визначених законодавством дозволів на будівництво певного житлового будинку, ліцензій на провадження відповідних видів діяльності, а також даних про відведення в установленому порядку земельної ділянки під будівництво такого житлового будинку.
Крім того, Держфінпослуг необхідно з метою виконання Прикінцевих положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла" ( 692-17 ) внести відповідні зміни до власних нормативно-правових актів, що регулюють діяльність фінансових компаній - управителів, у тому числі Ліцензійних умов провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, а також налагодити тісну співпрацю та встановити постійний взаємний обмін відповідною інформацією із спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань будівництва та архітектури у зв'язку із покладенням на нього відповідно до закону функцій нагляду та регулювання діяльності забудовників.
Член Комісії - директор департаменту нагляду
за фінансовими компаніями Н.Жила
Додаток 1
-----------------------------------------------------------------------
| Етапи |Набуття юридичною особою статусу |Нормативне |
| створення |фінансової установи шляхом внесення до |забезпечення |
| фінансової|Державного реєстру фінансових установ |---------------|
| установи- | |- Положення про|
| управителя| |Державний |
| | |реєстр |
| | |фінансових |
| | |установ |
| | |(затверджене |
| | |розпорядженням |
| | |Держфінпослуг |
| | |від 28 серпня |
| | |2003 р. N 41) |
| | |- Положення про|
| | |внесення |
| | |інформації щодо|
| | |фінансових |
| | |компаній до |
| | |Державного |
| | |реєстру |
| | |фінансових |
| | |установ та |
| | |встановлення |
| | |вимог до |
| | |облікової та |
| | |реєструючої |
| | |системи |
| | |фінансових |
| | |компаній |
| | |(затверджене |
| | |розпорядженням |
| | |Держфінпослуг |
| | |від 5 грудня |
| | |2003 р. N 152),|
| | |із змінами, |
| | |затвердженими |
| | |розпорядженнями|
| | |N 4801 |
| | |від 18.10.2005 |
| | |та N 312 |
| | |від 06.03.2008 |
| |-----------------------------------------+---------------|
| |Отримання фінансовою установою- |- Ліцензійні |
| |управителем ліцензії на провадження |умови |
| |діяльності по управлінню ФОН та/або ФФБ |провадження |
| |та залученню коштів від фізичних осіб |діяльності із |
| | |залучення |
| | |коштів фізичних|
| | |осіб - |
| | |установників |
| | |управління |
| | |майном для |
| | |фінансування |
| | |об'єкти |
| | |будівництва |
| | |та/або |
| | |здійснення |
| | |операцій з |
| | |нерухомістю, |
| | |яке |
| | |затверджене |
| | |розпорядженням |
| | |Держфінпослуг |
| | |від 24.06.2004 |
| | |за N 1225, |
| | |із змінами, |
| | |затвердженими |
| | |розпорядженням |
| | |N 7494 |
| | |від 19.06.2007 |
|-----------+-----------------------------------------+---------------|
| |ФФБ виду А | ФФБ виду Б | ФОН |Нормативне |
| | | | |забезпечення |
|-----------+-----------+--------------+--------------+---------------|
| Встанов- |Утворюється|Одержання |Дозвіл на |- Положення про|
| лення |за власною |дозволу на |емісію |видачу |
|нагляду за |ініціативою|прийняття |сертифікатів |небанківській |
|діяльністю |фінансової |комерційних |ФОН в |фінансовій |
|фінансової |установи в |ризиків у |Держфінпослуг |установі - |
| установи- |порядку, |Держфінпослуг | |управителю |
|управителя |визначеному| | |дозволу на |
| |Законом | | |прийняття на |
| | | | |себе |
| | | | |комерційних |
| | | | |ризиків при |
| | | | |створенні фонду|
| | | | |фінансування |
| | | | |будівництва |
| | | | |виду Б та/або |
| | | | |дозволу на |
| | | | |право |
| | | | |здійснення |
| | | | |емісії |
| | | | |сертифікатів |
| | | | |ФОН, яке |
| | | | |затверджене |
| | | | |Держфінпослуг |
| | | | |розпорядженням |
| | | | |від |
| | | | |29.07.2004 р. |
| | | | |за N 1866 |
| |-----------------------------------------+---------------|
| |Встановлення порядку обліку коштів та |- Методичні |
| |майна ФФБ та ФОН фінансовою установою - |рекомендації |
| |управителем та рекомендацій щодо |щодо ведення |
| |встановлення примірних Правил ФФБ |управителями |
| |виду А та Б |бухгалтерського|
| | |обліку коштів |
| | |та майна ФФБ та|
| | |ФОН, |
| | |затверджені |
| | |розпорядженням |
| | |від 30.03.2008 |
| | |N 421, та |
| | |Примірні |
| | |правила ФФБ |
| | |виду А та Б, |
| | |затверджені |
| | |розпорядженням |
| | |Держфінпослуг |
| | |від 30.11.2006 |
| | |N 6473 |
| |-----------------------------------------+---------------|
| |Проведення нагляду шляхом аналізу |- Порядок |
| |звітності фінансових компаній - |складання та |
| |управителів |подання |
| | |звітності |
| | |фінансовими |
| | |компаніями та |
| | |юридичними |
| | |особами, які за|
| | |своїм статусом |
| | |не є |
| | |фінансовими |
| | |установами, але|
| | |мають визначену|
| | |законом |
| | |можливість |
| | |надавати окремі|
| | |види фінансових|
| | |послуг, |
| | |затверджений |
| | |розпорядженням |
| | |Держфінпослуг |
| | |від |
| | |27.01.2004 р. |
| | |за N 27, |
| | |із змінами, |
| | |внесеними |
| | |розпорядженнями|
| | |Держфінпослуг |
| | |від 20 серпня |
| | |2004 року |
| | |N 2088, |
| | |від 12 серпня |
| | |2005 року |
| | |N 4451, |
| | |від 13 грудня |
| | |2007 року |
| | |N 8377 |
| |-----------------------------------------+---------------|
| |Проведення виїзних та безвиїзних |- Методичні |
| |перевірок діяльності фінансових |рекомендації з |
| |компаній - управителів |проведення |
| | |перевірок |
| | |фінансових |
| | |компаній, що |
| | |здійснюють |
| | |діяльність із |
| | |залучення |
| | |коштів |
| | |юридичних та |
| | |фізичних осіб -|
| | |установників |
| | |управління |
| | |майном для |
| | |фінансування |
| | |об'єктів |
| | |будівництва |
| | |шляхом |
| | |створення |
| | |фондів |
| | |фінансування |
| | |будівництва |
| | |виду А, які |
| | |затверджені |
| | |наказом Голови |
| | |13.07.2005 |
| | |N 141 |
-----------------------------------------------------------------------
Суб'єкти системи фінансово-кредитних
механізмів при будівництві житла та операціях
з нерухомістю до березня 2009 року