Приватизация общежитий
4 сентября 2008 года в Украине был принят Закон № 500, регулирующий правовые, имущественные, экономические, социальные, организационные вопросы по обеспечению реализации конституционного права на жилье граждан, проживающих на законных основаниях в общежитиях, предназначенных для проживания одиноких граждан или для проживания семей.
Действие данного Закона распространяется на государственные или коммунальные общежития и общежития, находящиеся в полном хозяйственном ведении или в оперативном управлении предприятий, учреждений, организаций (кроме общежитий, находящихся на балансе военных частей, заведений, учреждений и организаций Вооруженных Сил Украины и МВД Украины). Действие данного Закона не распространяется на общежития, которые на законных основаниях находятся в частной собственности, в т.ч. переданы территориальным громадам в постоянное или временное пользование.
Этот Закон не распространяется на лиц следующих категорий:
- проживающие в общежитиях, предназначенных для временного проживания в связи с учебой, переобучением или повышением квалификации в учебных заведениях и в связи с работой (службой) по контракту;
- проживающие в общежитии без законных оснований (без официальной регистрации места проживания);
- проживающие в специальных общежитиях, предназначенных для временного проживания лиц, которые отбывали наказание в виде ограничения или лишения свободы и нуждаются в улучшении жилищных условий либо жилая площадь которых временно заселена или нет возможности ее вернуть;
- военнослужащие и работники Вооруженных Сил Украины и МВД Украины, проживающие в общежитиях;
- нуждающиеся в медицинской помощи в связи с заболеванием туберкулезом;
- проживающие в общежитиях со статусом социальных (по состоянию на 01.01.2009 г.).
Фактически, Закон № 500 является поддержкой малообеспеченных граждан Украины, которые на законных основаниях не менее пяти лет зарегистрированы и фактически проживают в малосемейных или рабочих (ведомственных) общежитиях, не имеют собственного жилья, находились или находятся в трудовых отношениях с предприятием, учреждением, организацией, которыми предоставлено им (их семьям) жилье в общежитии, и которые не в состоянии за собственные средства построить или приобрести себе жилье.
В соответствии с данным Законом реализация права граждан на жилье может происходить несколькими способами:
- приватизация жилья в общежитии;
- получение социального жилья;
- самостоятельное (на собственное усмотрение, за собственные или привлеченные средства) решение своего (своей семьи) жилищного вопроса в соответствии с гражданским законодательством.
Принятием данного Закона комплексно урегулирован процесс приватизации комнат в общежитиях, что будет способствовать реализации конституционного права граждан на жилье - теперь малообеспеченные граждане будут иметь возможность получить собственное жилье.
Статья 6 Закона устанавливает, что после приватизации жилья в общежитиях граждане приобретают также право совладельцев вспомогательных (нежилых) помещений общего пользования в этом же общежитии, в долевых частях - в соответствии с площадью приватизированной ими комнаты (комнат).
Согласно ст. 7 Закона в общежитии, в котором приватизировано два и более жилых помещений (комнат, жилых блоков) от общего количества жилых помещений, владельцы комнат имеют право создать объединение совладельцев
общежития в соответствии с Законом № 2866.
Необходимо отметить, что положениями ст. 10 Закона № 500 предусмотрено, что статус общежитий в случае их приватизации не может быть изменен, кроме случаев признания его аварийным или непригодным для проживания.
Обеспечение реализации права на жилье жильцов общежитий
Реализации конституционного права на жилье жителей общежитий, на которых распространяется действие этого Закона, осуществляется следующим образом.
1. Все общежития, на которые распространяется действие этого Закона, подлежат передаче в собственность территориальных громад в течение трех лет со дня его принятия в соответствии с порядком, предусмотренным Законом № 147/98, и принятых в соответствии с ним подзаконных актов;
1.1) общежития, которые не являются объектами права госсобственности и на законных основаниях включены в уставные фонды предприятий, образованных в процессе приватизации или корпоратизации, могут передаваться в собственность территориальных громад на договорной основе согласно действующему законодательству исходя из юридических полномочий и финансовых возможностей органов местного самоуправления;
1.2) решение о передаче общежитий, на которые распространяется действие этого Закона, в собственность территориальных громад принимает орган, уполномоченный управлять государственным имуществом, другой орган, которому передано в пользование государственное имущество, или суд;
2. Государство выделяет местным бюджетам средства на мероприятия, связанные с принятием в коммунальную собственность общежитий (их целостных имущественных комплексов), а именно: на изготовление необходимой технической документации, проведение капитального ремонта и тому подобное, по заявкам местных советов, в объемах и порядке, определенном законом о Госбюджете Украины на соответствующий финансовый год;
3. Одновременно с приватизацией жилых помещений в общежитиях, на которые распространяется действие этого Закона, приватизируется и соответствующая часть вспомогательных помещений в них.
Не могут быть приватизированы в общежитиях помещения общего пользования, а также встроенные, пристроенные и надстроенные помещения, которые используются для эксплуатации таких общежитий;
4. Земельные участки, необходимые для содержания и эксплуатации общежитий, на которые распространяется действие этого ? кона, не подлежат приватизации или продаже в связи с приватизацией жилых и вспомогательных помещений в них, а остаются в собственности соответствующей территориальной громады (или передаются ей в собственность) согласно действующему законодательству;
5. Владельцы жилых помещений в общежитии являются совладельцами вспомогательных помещений в этом же общежитии, а также совладельцами технического оборудования, элементов внешнего благоустройства дома, в котором расположено общежитие.
6. Содержание приватизированных жилых помещений в общежитиях, общежитий и придомовых территорий независимо от форм собственности, на которые распространяется действие этого Закона, осуществляется за счет средств их владельцев согласно Правилам пользования помещениями жилых домов;
7. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи, колясочные и т.п.) в общежитиях передаются в общую неделимую собственность владельцам квартир бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.
Реализация права на жилье путем приватизации комнат в общежитии
Стаття 4 Закона № 500 регулирует порядок приватизации занятого жилья в виде отдельной комнаты (нескольких комнат, обитаемых блоков, секций).
Приватизация жилых помещений (комнат, обитаемых блоков, секций) в общежитиях, являющихся объектами права государственной или коммунальной собственности, осуществляется согласно Закону № 2482 и принятым в соответствии с ним подзаконным актам. Граждане, проживающие в общежитиях рассматриваемых категорий, приобретают право на приватизацию занятых жилых помещений после передачи таких общежитий в коммунальную собственность и при условии, что они фактически проживают в таких общежитиях правомерно и длительное время (не менее пяти лет).
Реализация права на жилье путем получения социального жилья
Граждане, на которых распространяется действие Закона № 500, которые на законных основаниях и не менее пяти лет проживают в общежитиях, отнесенных в негосударственный жилой фонд (которые находятся в собственности или в полном хозяйственном ведении соответствующих государственных или коммунальных предприятий, учреждений, организаций, а также предприятий и организаций, образованных путем корпоратизации или приватизации бывших госпредприятий, кроме организаций, созданных органами госвласти, органами местного самоуправления для управления жилым фондом) и предназначенных для проживания работников (членов их семей), которые не имеют возможности самостоятельно приобрести или построить собственное жилье, в случае, когда такие общежития не передаются их владельцами в собственность территориальных громад, имеют право последующего проживания в таких общежитиях до решения их жилищной проблемы.
Указанная категория граждан берется соответствующими местными советами в установленном порядке на квартирный учет для предоставления им (их семьям) социального жилья на общих основаниях. Взятие на квартирный учет и предоставление соответствующим гражданам социального жилья осуществляется тем органом местного самоуправления, который представляет интересы территориальной громады, на территории которой расположено общежитие, в котором они зарегистрированы и проживают.
Исполнительный орган соответствующего местного совета на основании решения совета о предоставлении социального жилья жильцам общежития, на которых распространяется действие этого Закона, выдает согласно действующему законодательству ордера, которые являются единственным основанием для вселения в предоставленное социальное жилье. Каждый совершеннолетний и дееспособный гражданин, который ранее жил в общежитии и получил в соответствии с этим Законом социальное жилье, перед вселением обязан заключить договор о найме такого жилья, который может быть разорван по требованию нанимателя. По требованию наймодателя договор о найме социального жилья может быть разорван только по решению суда.
Особенности использования земельного участка,
на котором расположено общежитие, и придомовой территории
Общие вопросы выделения, предоставления, использования земельных участков, на которых расположены общежития, в том числе те, на которые распространяется действие данного Закона, и придомовых территорий вокруг общежитий определяются ЗК Украины и другими актами земельного законодательства.
Владельцем земельного участка, на котором расположено приватизируемое общежитие, становится/остается соответствующая территориальная громада в лице местного совета, представляющего ее интересы.
Изменение целевого назначения данного земельного участка и придомовой территории вокруг него запрещается, кроме случаев, предусмотренных Законом № 500.
Особенности передачи общежитий
в собственность территориальных громад
Общежития, не отнесенные в госжилфонд, в том числе находящиеся в собственности хозяйствующих субъектов, образованных в результате кор-поратизации или приватизации бывших государственных и коммунальных предприятий, а также находящиеся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных, коммунальных предприятий, учреждений, организаций (кроме созданных органами государственной власти, органами местного самоуправления для содержания жилого фонда), могут подлежать передаче в собственность соответствующих территориальных громад согласно этому Закону.
Решение о их передаче в собственность соответствующей территориальной громаде принимает владелец общежития (или уполномоченное им лицо или определенный уставом созданной владельцем общежития организации руководящий орган) или суд по представлению местного совета, на территории которого находится общежитие.
Решение о принятии общежития от частного или коллективного владельца в собственность соответствующей территориальной громады принимается на сессии того местного совета, который представляет ее интересы и на территории которой расположено общежитие.
Такая передача общежитий осуществляется на компенсационной основе в соответствии с действующим законодательством.
Полномочия местных госадминистраций
при приватизации жилья в общежитиях
Местные госадминистрации в жилищной сфере при приватизации гражданами жилья в общежитиях:
1) обеспечивают выполнение госполитики по вопросам формирования и содержания жилого фонда общежитий и осуществляют контроль за ее реализацией;
2) принимают участие в разработке госпрограммы передачи общежитий территориальным громадам и ее финансировании;
3) обеспечивают совместно с соответствующими органами местного самоуправления выполнение утвержденных государственной и местных программ финансирования, содержание и использование общежитий и придомовых территорий по назначению в соответствии с этим Законом;
4) осуществляют другие полномочия в этой сфере в соответствии с законом.
Полномочия органов местного самоуправления
при приватизации жилья в общежитиях
Органы местного самоуправления в жилищной сфере при приватизации гражданами жилья в общежитиях:
1) принимают решение о принятии в собственность соответствующей территориальной громады общежитий (имущественных комплексов) в соответствии с этим Законом;
2) принимают решение о предоставлении соответствующим жилым комплексам статуса “общежитие” и одновременно о предоставлении разрешения на приватизацию жилых и нежилых помещений таких общежитий;
3) принимают решение о предоставлении соответствующим незаселенным жилым комплексам статуса “жилье социального назначения”;
4) принимают решение о реконструкции, капитальном ремонте, перепрофилировании или о сносе общежития (целостного имущественного комплекса) после его принятия в собственность территориальной громадой и отселения жителей в соответствии с действующим законодательством;
5) принимают решение об использовании земельных участков, необходимых для эксплуатации жилого фонда общежитий и социального назначения;
6) осуществляют владение, использование, управление, эксплуатацию переданных территориальным громадам общежитий (имущественных комплексов), организуют их надлежащее обслуживание и ремонт, а также обеспечивают содержание и обустройство придомовых территорий;
7) осуществляют контроль за использованием всех общежитий, находящихся в государственной и коммунальной собственности, исключительно по назначению, определяют управителей общежитий, а также исполнителей жилищных и коммунальных услуг;
8) принимают необходимые меры в пределах предоставленных полномочий, по обеспечению, сохранности и использованию жилого фонда общежитий;
9) устанавливают плату за оформление регистрации места проживания в общежитии;
10) устанавливают плату за проживание в общежитии и за участие в содержании мест общего пользования и придомовой территории;
11) принимают решение о проведении реконструкции, капитального ремонта, переоборудования общежитий, о признании общежития аварийным или неприспособленным для проживания и о сносе аварийных и нежилых общежитий;
12) обеспечивают приспособленность общежитий к потребностям инвалидов и детей-инвалидов, проживающих в них, путем оборудования специальными средствами и приспособлениями подъездов, лестничных клеток и жилых помещений, занятых инвалидами или семьями с инвалидами/детьми-инвалидами;
13) ведут постоянный учет граждан, которые на законных основаниях зарегистрированы в общежитиях, проживают в них и имеют право на получение социального жилья;
14) заключают и разрывают договоры найма жилья в общежитиях, являющихся собственностью соответствующих территориальных громад;
15) утверждают в пределах своих полномочий местные программы финансирования, содержания и обустройства общежитий, переданных территориальным громадам в соответствии с этим Законом, осуществляют контроль за их выполнением;
16) создают постоянные комиссии по обеспечению реализации жилищных прав граждан;
17) создают за счет средств, полученных от приватизации жилых и нежилых помещений в общежитиях, и других источников финансирования, не запрещенных действующим законодательством, специальные фонды развития общежитий и жилья социального назначения как составляющую бюджетов местных советов;
18) распоряжаются средствами указанного фонда, направляя их исключительно на капитальный ремонт, реконструкцию, содержание, эксплуатацию жилого фонда общежитий и жилого фонда социального назначения, содержание и обустройство соответствующих жилых и нежилых помещений, обустройство соответствующих земельных участков;
19) подают иски в суд о принудительной передаче в собственность территориальных громад общежитий (имущественных комплексов);
20) осуществляют другие полномочия в этой сфере в соответствии с законом.
Запрет на выселение, переселение и отселение жильцов общежитий
Статья 19 Закона № 500 устанавливает запрет на выселение, переселение и отселение жильцов общежития без предоставления им другого жилья, пригодного для постоянного проживания.
В соответствии с данной нормой запрещается выселение, переселение и отселение жильцов общежитий, на которых распространяется действие этого Закона, без предварительного предоставления им (их семьям) другого жилья, пригодного для постоянного проживания людей, кроме строго определенных случаев: признание общежития находящимся в аварийном состоянии или в непригодном для проживания состоянии, на основании решения, принятого в соответствии с ч.1 ст. 20 этого Закона.
Данная статья устанавливает, что такое решение принимается исполнительным органом соответствующего местного совета на основании обследования в установленном действующим законодательством порядке состояния общежития (целостного имущественного комплекса или его отдельной части) со следующим утверждением сессией этого совета.
Всем жильцам общежития, признанного аварийным или непригодным для проживания, срочно предоставляется другое, пригодное для временного проживания людей жилье тем органом местного самоуправления, который представляет интересы территориальной громады, на территории которой размещено такое общежитие.
Граждане, которые в соответствии с этим Законом могут быть выселены, отселены или переселены по вышеуказанным мотивам, имеют право на взятие на квартирный учет граждан, нуждающихся в предоставлении им (их семьям) социального жилья. Такое решение принимается исполнительным органом соответствующего местного совета одновременно с принятием решения об отселении (выселение, переселение) из аварийного или нежилого общежития (ст. 21 Закона № 500).
В таких случаях предоставляется:
- для временного проживания - жилье, не имеющее статуса социального (на основании письменного заявления жильца и всех совершеннолетних и дееспособных членов его семьи);
- для постоянного проживания - социальное жилье.
Общественный контроль за распределением
и содержанием жилья в общежитиях
Общественный контроль за распределением и содержанием жилья в общежитиях, на которые распространяется действие этого Закона, осуществляется соответствующим наблюдательным советом, который создается исполнительным органом соответствующего местного совета и формируется по принципу равного представительства от исполнительного органа местного самоуправления, ведет учет жителей общежитий (на которые распространяется действие этого Закона) и осуществляет предоставление социального жилья, общественных организаций (в уставной деятельности которых предусмотрено содействие гражданам, проживающим в общежитиях и нуждающимся в социальной защите, решении их жилищных вопросов), представителей органов самоорганизации населения, в случае их создания жильцами общежитий в соответствии с Законом № 2625, и представителей предприятий, учреждений, организаций разных форм собственности (в собственности, управлении или пользовании которых находятся соответствующие общежития).
Судебный порядок решения споров по обеспечению
жилищных прав жильцов общежитий
Споры, связанные с нарушением жилищных прав граждан, вынужденных проживать в общежитиях, на которые распространяется действие Закона № 500, независимо от формы собственности, рассматриваются и решаются в судебном порядке, чему может предшествовать досудебное рассмотрение, осуществляемое в соответствии со ст. 26 этого Закона.
Граждане, которые считают, что их жилищные права или жилищные права членов их семей нарушены, имеют право для решения споров обращаться непосредственно в суд.
Досудебный порядок решения споров предусматривает, что:
1) споры, связанные с нарушением жилищных прав граждан указанной категории, при их согласии могут предварительно рассматриваться комиссиями по обеспечению реализации жилищных прав жителей общежитий;
2) указанные комиссии создаются соответствующими местными советами из числа депутатов местного совета, представителей местной госадминистрации, соответствующих специалистов (по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, строительства и градостроения, права, защиты прав человека) с привлечением к ее работе владельцев общежитий (уполномоченных ими лиц), управителей общежитий, владельцев или пользователей земельных участков, а также представителей жильцов общежитий, объединений совладельцев жилых и нежилых помещений общежитий и представителей общественности.
Что будет дальше?
С целью защиты жилищных прав жителей общежитий, недопущения их выселения из занимаемых жилых помещений, недопущения отчуждения общежитий, построенных за госсредства, п.3 раздела VIII Заключительных положений Закона № 500 установлен мораторий на отчуждение (кроме передачи в коммунальную собственность соответствующих городских, поселковых, сельских советов) общежитий, находящихся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, организаций, учреждений независимо от форм собственности, или вошедших в уставные фонды акционерных или коллективных предприятий, созданных в процессе приватизации или корпоратизации, в течение трех лет со дня опубликования этого Закона. Этот мораторий действует на отчуждение любым способом отмеченных общежитий как целостных имущественных комплексов или их отдельных зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и другого имущества в интересах физических или юридических лиц.
Кроме того, Законом внесены изменения в Закон № 2482, среди которых:
- в абзаце 2 п. 9 ст. 8: “В случае банкротства предприятий, изменения формы собственности, слияния, присоединения, деления, преобразования, отделения или ликвидации предприятий, учреждений, организаций, в полном хозяйственном ведении которых находится государственный жилой фонд, последний (в том числе общежития) одновременно передается в коммунальную собственность соответствующих городских, поселковых, сельских советов”.
С целью обеспечения жилищных прав лиц, проживающих в общежитиях, в соответствии с Указом № 1073/2008 были разработаны мероприятия по обеспечению жилищных прав жильцов общежитий, среди которых выделим следующие:
- Министерству юстиции Украины поручено принять меры по прекращению принудительного выселения жильцов из общежитий на период урегулирования вопроса по механизму реализации права таких жильцов на приватизацию занятого ими в общежитиях жилья;
- Министерству внутренних дел - принять все меры по обеспечению регистрации местожительства граждан, выдачи паспортов гражданам Украины, достигшим соответствулощего возраста и проживающим в общежитиях;
- Совету министров Автономной Республики Крым, областным, Киевской и Севастопольской городским государственным администрациям образовать с привлечением представителей граждан, проживающих в общежитиях, общественных организаций, осуществляющих защиту интересов таких граждан, и обеспечить в недельный срок работу комиссий по решению проблемных вопросов обеспечения прав жильцов общежитий на жилье.
Ну что же, остается только надеяться, что хорошее начинание не останется на бумаге, а реализация нового Закона не станет для граждан, так нуждающихся в закреплении своих жилищных прав, “карой небесной”.
Список использованных нормативно-правовых актов
ЗК Украины - Земельный кодекс Украины
Закон № 500 - Закон Украины от 04.09.2008 г. № 500-VI “Об обеспечении реализации жилищных прав жильцов общежитий”
Закон № 2866 - Закон Украины от 29.11.2001 г. № 2866-III “Об объединениях совладельцев многоквартирного дома”
Закон № 147/98 - Закон Украины от 03.03.1998 г. № 147/98-ВР “О передаче объектов права государственной и коммунальной собственности”
Закон № 2482 - Закон Украины от 19.06.1992 г. № 2482-ХII “О приватизации государственного жилого фонда”
Закон № 2625 - Закон Украины от 11.07.2001 г. № 2625-III “Об органах самоорганизации населения”
Указ № 1073/2008 - Указ Президента Украины 24.11.2008 г. № 1073/2008 “О мерах по обеспечению жилищных прав жильцов общежитий”
Правила пользования помещениями жилых домов - Правила пользования помещениями жилых домов, утвержденные Постановлением КМУ от 08.10.1992 г. № 572
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 1-2 (679-680),
05 января 2009 г.
Подписной индекс 40783