Последствия ошибки в едином реестре запретов
отчуждения объектов недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества - один из наиболее распространенных видов договоров в сфере гражданских и хозяйственных правоотношений. Согласно ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Порядок нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества определен в Законе о нотариате и в Инструкции № 20/5.

Согласно п. 35 Инструкции № 20/5 обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

- договоры об отчуждении (купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании) жилого дома и другого недвижимого имущества;

- договоры о залоге недвижимого имущества, транспортных средств, космических объектов, товаров в обращении или в переработке;

- договоры об отчуждении земельных участков, находящихся в коллективной или в частной собственности;

- договоры купли-продажи имущества государственных предприятий;

- брачные контракты;

- другие договоры, для которых действующим законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма.

Казалось бы, все понятно: существует определенное недвижимое имущество (например, квартира, гараж и т.п.), продавец, покупатель, стороны согласовали цену, и остается только подписать договор. Но неожиданно для сторон сделки выясняется, что продаваемое имущество находится в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. В данной статье автор рассматривает, почему может возникнуть вышеуказанная ситуация и какие действия необходимо предпринять.

Согласно ст. 55 Закона о нотариате при удостоверении сделок об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, иного недвижимого имущества проверяется отсутствие запрещения отчуждения или ареста имущества.

Пунктом 250 Инструкции № 20/5 предусмотрены основания, когда нотариус может наложить запрет на отчуждение недвижимого имущества:

1) извещение банка (финансового учреждения), другого юридического лица о выдаче физическему лицу займа на строительство, капитальный ремонт или приобретение жилого дома, квартиры;

2) удостоверение договора залога, ренты жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, если это предусмотрено договором;

3) удостоверение договора пожизненного содержания;

4) удостоверение договора дарения с обязанностью передать имущество в будущем, если это предусмотрено договором;

5) выдача свидетельства о праве на наследство наследникам физического лица, объявленного умершим (сроком на пять лет);

6) получение извещения о смерти лица, которое при жизни составило общее завещание супругов;

7) получение сообщения о вступлении в силу решения суда о лишении родителей ребенка родительских прав;

8) удостоверение наследственного договора;

9) постановление государственного исполнителя об аресте имущества должника и объявление запрета на его отчуждение;

10) другие случаи, предусмотренные законом.

Наложенные запреты и аресты подлежат обязательной регистрации в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества в порядке, определенном Положением о Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Так, согласно ч. 3 ст. 5 Закона об исполнительном производстве, государственный исполнитель при осуществлении исполнительного производства имеет право налагать арест на имущество должника, опечатывать, изымать, передавать такое имущество на хранение и реализовывать его в порядке, установленном законодательством.

В соответствии со ст. 55 Закона об исполнительном производстве арест на имущество должника может налагаться государственным исполнителем путем: вынесения постановления об открытии исполнительного производства, которым налагается арест на имущество должника и объявляется запрет на его отчуждение; вынесения постановления об аресте средств и других ценностей должника, находящихся на счетах и вкладах либо на хранении в банках или других финансовых учреждениях; вынесения постановления об аресте имущества должника и объявлении запрета на его отчуждение; проведение описи имущества должника и наложение на него ареста. Согласно пп.5.6.7 Инструкции № 74/5 об аресте имущества должника и объявление запрета на его отчуждение государственным исполнителем выносится соответствующее постановление. Правоотношения по учету арестованного недвижимого имущества регулируются Положением № 31/5.

Пунктом 1 Положения № 31/5 предусмотрено, что администратором Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества является государственное предприятие “Информационный центр” Министерства юстиции Украины (в Харькове его региональный филиал расположен по адресу: пл. Конституции, 12).

Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества - электронная база данных, которая содержит сведения об обременении недвижимого имущества, а именно:

наложенные запреты и аресты недвижимого имущества;

извлечение записей о запретах, арестах;

выданные выписки из Реестра запретов.

Регистраторами Реестра являются:

- государственные нотариальные конторы, государственные нотариальные архивы, частные нотариусы, которые заключили соответствующие договоры с Администратором и имеют полный доступ в Реестр запретов через компьютерную сеть;

- государственное предприятие “Информационный центр” Министерства юстиции Украины и его региональные филиалы.

Регистраторы принимают заявления о регистрации обременения объекта недвижимого имущества от государственных нотариальных контор и частных нотариусов, которые не являются Регистраторами, должностных лиц исполнительных комитетов сельских, поселковых, городских советов, судов и следственных органов, и постановления об аресте имущества должника органов государственной исполнительной службы и других лиц, определенных этим Положением; вносят и извлекают записи в (из) Реестр о запретах, арестах недвижимого имущества; получают (выдают) выписки из Реестра запретов.

Основания для внесения в Реестр сведений о наложении (снятии) запрета и арестов на объекты недвижимого имущества:

1) наложение (снятие) государственной нотариальной конторой или частным нотариусом-Регистратором запрета отчуждения на объекты недвижимого имущества.

2) заявление о регистрации (извлечении) обременения объекта недвижимого имущества, которое подается:

- государственной нотариальной конторой и частным нотариусом, которые не являются Регистраторами, - в связи с наложением (снятием) ими запрета отчуждения на объекты недвижимого имущества;

- должностным лицом исполнительного комитета сельского, поселкового, городского совета - в связи с наложением (снятием) ими запрета отчуждения на объекты недвижимого имущества;

- судами (в том числе третейскими судами) и следственными органами - в связи с наложением ими ареста на объекты недвижимого имущества;

- органами государственной исполнительной службы- в связи с наложением ими ареста на объекты недвижимого имущества.

Рассмотрев основные положения нормативных документов, регулирующих порядок наложения ареста на недвижимое имущество и объявлении запрета на его отчуждение, вернемся к ситуации, которая может возникнуть в результате ошибки, допущенной в цепочке “исполнитель - регистратор” Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Ситуация. На исполнении Государственной исполнительной службы находилась исполнительная надпись нотариуса об обращении взыскания на имущество, находящееся в залоге, а именно жилой дом № X (полностью указан адрес), принадлежащий гражданину А, в пользу банковского учреждения.

В соответствии со ст. 55 Закона об исполнительном производстве и Инструкцией № 74/5 государственным исполнителем 5 ноября 2007 г. было вынесено постановление об аресте на имущество должника и объявлен запрет на его отчуждение, в котором было указано, что наложен арест и запрещено совершать отчуждение жилого дома № X, принадлежащий гражданину А. На основании этого постановления государственная нотариальная контора внесла запись в Единый реестр о наложении ареста на жилой дом № X, принадлежащий гражданину А.

10 декабря в государственную нотариальную контору поступило другое постановление о наложении ареста на все имущество и жилой дом № X, которые принадлежат гражданину А. Таким образом, государственная нотариальная контора внесла две записи в Единый реестр о наложении ареста на все имущество и наложении ареста на жилой дом № X, принадлежащий гражданину А. Однако Регистратор, внося запись о наложении ареста на все имущество, указал только фамилию, имя и отчество лица, на чье имущество был наложен арест и запрет отчуждения недвижимого имущества.

Объяснение. В соответствии с п.2.6 Положения № 31/5 в Реестр запретов вносят следующие сведения:

1) данные об основаниях возникновения обременения: название документа, его номер и дату, полное наименование органа, который накладывает обременение;

2) данные о лице, на имущество которого установлено обременение:

- для владельцев (совладельцев) - физических лиц - граждан Украины: фамилия, имя и отчество, идентификационный номер в Государственном реестре физических лиц - налогоплательщиков и других обязательных платежей и, при наличии, дата и место рождения, адрес постоянного местожительства, данные документа, который удостоверяет лицо;

- для иностранных граждан: фамилия, имя и отчество (при наличии последнего), адрес постоянного местожительства за пределами Украины, данные документа, который удостоверяет лицо;

- для владельцев (совладельцев) - юридических лиц - резидентов: название, код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины, адрес постоянного местонахождения;

- для владельцев - юридических лиц - нерезидентов: наименование, адрес постоянного местонахождения и страна, где зарегистрировано юридическое лицо;

3) данные об объекте обременения: идентификационный номер объекта недвижимого имущества и сведения о его местонахождении.

Вариант развития событий. Невыполнение вышеуказанного положения привело к тому, что на имущество всех лиц, имеющих сходные фамилию, имя, отчество, был наложен арест и запрет отчуждения имущества, тем самым их лишили возможности совершать сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимого имущества.

Действие. Оказавшись в подобной ситуации и выступая однофамильцем лица, на имущество которого был наложен арест, прежде всего необходимо выяснить: кем и когда был наложен арест. В рассматриваемом случае арест был наложен Государственной исполнительной службой.

В соответствии с пп. 5.6.11 Инструкции № 74/5 государственный исполнитель разъясняет сторонам и заинтересованным лицам, которые считают, что имущество, на которое наложен арест, принадлежит им, что они имеют право обжаловать действия государственного исполнителя, а также обратиться в суд с иском о признании права на имущество и об освобождении имущества из-под ареста.

Статья 85 Закона об исполнительном производстве предусматривает, что на действие (бездействие) государственного исполнителя и других должностных лиц ГИС по исполнению решения или отказа в совершении предусмотренных Законом действий взыскатель или должник могут подать жалобу начальнику соответствующего отдела ГИС, которому непосредственно подчинен государственный исполнитель, или в суд. Жалоба в исполнительном производстве по исполнению судебных решений на действие (бездействие) государственного исполнителя или начальника отдела ГИС подается в суд, выдавший исполнительный документ. Жалобы по исполнению других решений подаются в суд по месту нахождения соответствующего отдела ГИС, кроме жалоб на действие (бездействие) государственных исполнителей и должностных лиц Департамента ГИС Министерства юстиции Украины и отделов ГИС ГУЮ Министерства юстиции Украины в АРК, областного, Киевского и Севастопольского городских управлении юстиции, подаваемых в апелляционный суд по месту нахождения органа ГИС.

Жалоба подается в письменной форме в соответствии с требованиями Закона. Жалоба, поданная в исполнительном производстве начальнику отдела ГИС, рассматривается в 10-дневный срок. По результатам рассмотрения выносится постановление об удовлетворении или об отказе в удовлетворении жалобы, которое может быть обжаловано в 10-дневный срок в вышестоящий орган ГИС.

В соответствии с п. 2.8 Положения № 31/5 в случае выявления лицами, по заявлению или постановлению которых Регистратором вносились сведения в Реестр ошибок, указанные лица сообщают о выявленных ошибках Регистратору, вносившему сведения в Реестр запретов.

В рассматриваемой ситуации по результатам рассмотрения жалобы областным управлением юстиции в государственную нотариальную контору поступило уточнение относительно ареста именно жилого дома X гражданина А. На основании этого государственной нотариальной конторой была извлечена запись из Единого реестра на все имущество, принадлежащее гражданину А.

Несоблюдение требований нормативных документов относительно ареста и запрета отчуждения имущества может иметь негативные последствия для лиц - “жертв” подобной ошибки, например, в виде несостоявшейся сделки, материального и морального ущерба. Пунктом 4.2 Положения № 31/5 установлено, что ответственность за достоверность сведений, вносимых в Реестр запретов по заявлению и постановлению, несут органы и лица, которые предоставили эту информацию. А Регистратор, в соответствии с п. 4.3 Положения № 31/5, несет ответственность за ошибки, допущенные им при внесении записей в Реестр запретов, предоставлении выписок, а также за неправомерный отказ от внесения записей в Реестр запретов и предоставления выписок. На основании указанных положений и установив, кто именно допустил ошибку - исполнитель или регистратор, пострадавшее лицо может обжаловать их действия.

Основываясь на собственном опыте, хочу заметить, что побудить к исправлению допущенной ошибки государственного исполнителя может обращение пострадавшего лица в вышестоящие органы (например, к начальнику соответствующего отдела ГИС или в областное управление юстиции).

Обратим внимание, что, в соответствии с п.3.1 Положения № 31/5, выписки из Реестра имеют право получать по письменному запросу любые физические и юридические лица.

Кроме того, выписка о наличии/отсутствии запрета и/или ареста недвижимого имущества на запрос органа государственной власти предоставляется государственным предприятием “Информационный центр” Министерства юстиции Украины и его региональными филиалами по письменному запросу судам, хозяйственным судам, органам прокуратуры, дознания и следствия по делам, находящимся в их производстве, а также органам государственной исполнительной службы - в связи с открытием исполнительного производства.

За выдачу выписки из Реестра запретов взимается плата, размер которой устанавливается Министерством юстиции Украины. На данный момент за выдачу одной выписки о наличии/отсутствии запрета и ареста недвижимого имущества из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества взимается плата в размере 34 грн.

Нормативно-правовые документы

ГК Украины - Гражданский кодекс Украины

Закон о нотариате - Закон Украины от 02.09.1993 г. № 3425-XII “О нотариате”

Закон об исполнительном производстве - Закон Украины от 21.04.1999 г. № 606-XIV “Об исполнительном производстве”

Инструкция № 74/5 - Инструкция о проведении исполнительных действий, утвержденная приказом Минюста Украины от 17.12.1999 г. № 74/5

Инструкция № 20/5 - Инструкция о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста Украины от 03.03.2004 г. № 20/5

Положение № 31/5 - Положение о Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, утвержденное приказом Минюста Украины от 09.06.1999 г. № 31/5 в редакции от 18.08.2004 г. № 85/5

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 21 (647), 26 мая 2008 г.
Подписной индекс 40783