Комментарий к приказу Фонда государственного имущества Украины
от 03.10.2006 г. № 1523 “Об утверждении Порядка предоставления арендатору
согласия арендодателя государственного имущества на осуществление
неотделимых улучшений арендованного государственного имущества”
(зарегистрирован в Минюсте Украины 18.10.2006 г. за № 1123/12997)

Улучшение арендатором имущества, собственником которого является государство, то и дело становится предметом судебных разбирательств.

Одна из главных проблем состоит в том, что стороны не могут договориться о сумме возмещения за произведенные арендатором улучшения. Конечно, Гражданский кодекс Украины в ст. 778 четко указывает, что наниматель может улучшить вещь, являющуюся предметом договора найма, только с согласия наймодателя. Закон Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” (далее - Закон) в ст. 23 тоже указывает, что арендатор имеет право по согласованию с арендодателем, если иное не предусмотрено договором аренды, за счет собственных средств осуществлять реконструкцию, техническое переоснащение, улучшение арендованного имущества.

При этом статья 27 Закона указывает, что арендатор вправе оставить за собой произведенные им за счет собственных средств улучшения, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда (аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 778 ГК). Так что с отделимыми улучшениями проблем обычно не бывает.

А вот неотделимые улучшения часто вызывают споры, даже если они осуществлены с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений по нормам абз. 2 ч. 2 ст. 27 Закона должна быть компенсирована арендодателем в пределах увеличения в результате этих улучшений стоимости арендованного имущества, если иное не определено договором аренды.

Договорами же аренды госимущества, как правило, возможность компенсации предусматривается - ведь такие договоры составляются на основе Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденного приказом Фонда госимущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774.

В Типовом договоре (п. 6.3) зафиксировано право арендатора с разрешения арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, в результате которых повышается его стоимость. При этом п. 7.4 Типового договора обязует арендодателя возместить арендатору стоимость сделанных последним неотделимых улучшений, опять же при наличии разрешения арендодателя и в пределах суммы увеличения стоимости арендованного имущества. Исключение из этого правила предусмотрено лишь для случаев, когда неотделимые улучшения не повышают стоимость имущества.* Но доказать это арендодатель обязан в судебном порядке, что обычно бывает непросто.

Поэтому госарендодатели хватаются за любую возможность отказаться от возмещения арендатору понесенных им расходов. Один из путей для этого - заявить, что произведенные арендатором расходы не были, дескать, согласованы с арендодателем.

До сих пор это удавалось собственникам имущества далеко не во всех случаях - ведь установленного законом порядка согласования не существовало, а в соответствии с ч. 1 ст. 207 Гражданского кодекса сделка считается совершенной, причем в письменной форме, даже в том случае, когда ее содержание зафиксировано в одном или нескольких документах, в письмах, телеграммах, которыми обменялись стороны, а также когда воля сторон выражена с помощью телетайпного, электронного или другого технического средства связи.

Фактически ГК никак не ограничивает стороны в способах фиксации сделки. Разумеется, в подавляющем большинстве случаев у арендатора отыскивались документы, которые прямо или косвенно подтверждали согласие арендодателя на улучшение имущества или, по крайней мере, тот факт, что арендодатель о грядущем улучшении был осведомлен и своих возражений не заявил.

Теперь же Фонд госимущества ликвидировал имевшийся пробел в законодательстве и официально установил порядок согласования. Арендатору для осуществления улучшений еще до начала работ придется подготовить пакет документов:

- описание предусмотренных улучшений и смету расходов на их проведение;

- информацию о целесообразности осуществления улучшений;

- предписания органов пожарного надзора, охраны труда;

- справку балансодержателя о стоимости объекта аренды по данным бухгалтерского учета на начало текущего года.

- в ряде случаев - заверенную копию проектно-сметной документации.

Все это вместе с соответствующим заявлением представляется арендодателю, который принимает решение о своем согласии или несогласии с представленными предложениями.

Как видите, у арендаторов госимущества головной боли прибавится, а арендодатели смогут обезопасить себя от проигрышей в суде.

Напомним, что действие Порядка распространяется исключительно на договоры аренды государственного имущества. Не исключено, впрочем, что и многие органы местного самоуправления, ориентируясь на данный законодательный акт, издадут собственные порядки согласования, применяемые для аренды имущества коммунальной собственности.

Что касается имущества частной собственности, то для него никаких существенных ограничений в процедуре согласования, кроме тех, что установлены

Гражданским и Хозяйственным кодексами, по-прежнему не существует. Тем не менее мы рекомендуем во избежание каких-либо проблем оформлять согласие арендодателя на улучшение объекта аренды аналогичным образом и в случае аренды частного имущества. Во-первых, процедура, предложенная ФГИ, по-настоящему позволяет заранее устранить большую часть возможных недоразумений между сторонами договора. Во-вторых, любой судья, рассматривая подобный спор, наверняка проникнется гораздо большим уважением к той стороне, которая подтвердит свою позицию не какими-то там “косвенными” бумажками, а целым пакетом согласовательных документов, оформленным по аналогии с официальным Порядком. Наконец, в-третьих, любые претензии налоговиков и других контролирующих органов к вашим хозяйственным операциям лучше всего пресекать путем особо строгого отношения к оформлению документации.

Но все это, повторим, для “негосов” необязательно. Так что если вы не опасаетесь конфликтов с арендатором (арендодателем) или контролирующими органами, можете по-прежнему согласовывать вопросы улучшения имущества теми способами, которые для вас более привычны.

__________

* Кстати, в официально обнародованном тексте Типового договора - явная опечатка: в этой фразе пропущено “не”.

Елена Кравченко,
юрист

Газета “Фортекс”, № 44/2006 (№ 200), от 24.10.2006 г.