МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ УКРАИНЫ
ПИСЬМО
14.12.2005 N 19-1-247/19-5-1026
Относительно предоставления разъяснений
Министерство юстиции рассмотрело Ваши письма <...> относительно предоставления разъяснений и сообщает.
Право собственности приобретается по основаниям, не запрещенным законом (часть первая статьи 328 Гражданского кодекса Украины ( 435-15 ).
Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).
Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.
Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации (часть вторая статьи 331 Гражданского кодекса Украины ( 435-15 ).
Относительно регистрации прав собственности
на недвижимое имущество, приобретенное
по договорам строительного подряда,
комиссии, поручения
По договору строительного подряда подрядчик обязуется построить и сдать в установленный срок объект или выполнить иные строительные работы в соответствии с проектно-сметной документацией, а заказчик обязуется предоставить подрядчику строительную площадку (фронт работ), передать утвержденную проектно-сметную документацию, если данная обязанность не возлагается на подрядчика, принять объект или завершенные строительные работы и оплатить их (часть первая статьи 875 Гражданского кодекса Украины ( 435-15 ).
Согласно части четвертой статьи 882 Гражданского кодекса Украины ( 435-15 ) передача работ подрядчиком и приемка их заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.
Таким образом, в правовой конструкции ["]приобретение прав собственности на вновь созданное имущество путем инвестиций["] договор строительного подряда является правовым инструментом, опосредующим правоотношения между заказчиком и подрядчиком относительно выполнения определенных работ. Договор строительного подряда не является правоустанавливающим документом, поскольку не предусматривает перехода прав собственности на недвижимое имущество.
Договоры комиссии и поручения характеризуются совершением по поручению одной или нескольких сделок соответственно от своего имени и от имени поручителя.
При условии создания нового объекта недвижимости эти договоры являются вспомогательными в осуществлении своих полномочий инвестором. Указанные договоры также не предусматривают перехода прав собственности.
В таком случае в соответствии с абзацем восьмым подпункта "а" пункта 6.1 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. N 7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции Украины от 28.01.2003 г. N 6/5) и зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 18.02.2002 г. под N 157/6445, местный орган исполнительной власти, орган местного самоуправления оформляют право собственности на объект недвижимого имущества с выдачей свидетельства о праве собственности инвесторам, которые в установленном законодательством Украины порядке получили в собственность объекты недвижимого имущества или его части, построенные за их средства, при наличии соответствующего решения местного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления, акта приемки-передачи объекта ([его] части) инвестору.
Относительно регистрации прав собственности
на недвижимое имущество, приобретенное
по договору управления имуществом при создании
фонда финансирования строительства
Отношения между управляющим и учредителем управления имуществом в фонде финансирования строительства (далее - ФФС) регулируются договором управления имуществом (договор об участии в ФФС), в соответствии с которым учредитель управления передает управляющему в доверительную собственность имущество с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничения относительно отдельных действий управляющего по управлению этим имуществом (абзац четвертый части первой статьи 2 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" ( 978-15 ). Взаимоотношения между управляющим и застройщиком регулируются отдельным договором.
После ввода объекта строительства в эксплуатацию застройщик письменно уведомляет об этом управляющего и предоставляет данные относительно фактической общей площади объектов инвестирования, полученные от государственных органов, осуществляющих регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
Управляющий ФФС предоставляет застройщику окончательно подтвержденный объем заказа на строительство по данному объекту строительства и передает ему перечень доверителей, имеющих право получить в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования.
На основании данных относительно фактической общей площади объектов инвестирования доверитель по текущей цене измерительной единицы объекта инвестирования осуществляет окончательные расчеты с управляющим ФФС и получает у управляющего ФФС справку по установленной форме в обмен на свидетельство об участии в ФФС. Справка является документом, подтверждающим право доверителя на получение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования.
Полученную от управляющего ФФС справку доверитель предоставляет застройщику для последующего оформления права собственности на закрепленный за ним объект инвестирования.
Оформление права собственности на жилье осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет.
Оформление права собственности на нежилые помещения осуществляется доверителем самостоятельно и за свой счет на основании документов, полученных от застройщика (части первая - шестая статьи 19 указанного Закона ( 978-15 ).
Следовательно, после проведения взаимных расчетов между управляющим ФФС и учредителем управления имуществом последний получает справку, являющуюся подтверждением его права на получение в собственность определенного объекта инвестирования. Застройщик передает объект инвестирования учредителю управления имуществом путем оформления соответствующего акта.
Оформление прав собственности на недвижимое имущество учредителю управления имуществом (доверителю) с выдачей свидетельства о праве собственности осуществляют местный орган исполнительной власти, орган местного самоуправления с той разницей, что заявителем в отношении жилых помещений будет застройщик, а нежилых - учредитель управления, представляющий в указанные органы, в частности, договор управления имуществом; договор между управляющим ФФС и застройщиком; акт государственной приемной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством объекта; акт приемки-передачи объекта строительства; документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположен объект; разрешение на выполнение строительных работ.
Заместитель Министра Л.Ефименко