Аренда недвижимого имущества

ВОПРОС: "Управление жилищно-коммунального хозяйства - бюджетная организация. Являясь юридическим лицом, оно предоставляет в аренду имущество жилищно-коммунального назначения, которое учитывает на своем балансе.

Полученные от аренды денежные средства управление полностью перечисляет в бюджет, выполняя тем самым решение городского совета. То есть в данном случае арендные поступления - это бюджетные доходы, а не собственные поступления управления. Такие доходы не включаются в смету доходов и расходов на содержание управления.

За сданные в аренду помещения управление не несет расходов на коммунальные услуги. Арендаторы заключают договоры о предоставлении таких услуг непосредственно с коммунальными службами и оплачивают их самостоятельно.

Добавим к сказанному, что управление является заказчиком работ, связанных с капитальным ремонтом жилья, инженерных сооружений, коммуникаций, а также благоустройством города. На эти цели выделяются средства из городского бюджета, которые управление, после их получения, полностью перечисляет подрядным организациям.

1. Обязано ли данное управление зарегистрироваться плательщиком НДС?

2. Должно ли оно требовать от подрядных организаций налоговые накладные?

3. При заполнении налоговой декларации какие суммы налога это управление должно включать в налоговые обязательства, а какие в налоговый кредит?"

4. В каком случае такие операции облагаются НДС?

5. Должно ли управление, о котором у нас идет речь, зарегистрироваться плательщиком НДС?

6. Каков порядок отнесения сумм НДС в налоговый кредит?

ОТВЕТ: Действительно, для объектов, находящихся в коммунальной собственности, методику определения арендной платы и порядок ее использования устанавливают органы местного самоуправления. Это установлено Законом об аренде (п. 2 ст. 19).

В рассматриваемой ситуации орган местного самоуправления принял решение о направлении платы за аренду коммунального имущества на транзитный счет управления с последующим зачислением ее в общий фонд городского бюджета, причем в 100%-ном размере.

Как сообщает автор вопроса, управление является балансодержателем имущества, и, сдавая такое имущество в аренду, оно фактически предоставляет услуги аренды, то есть осуществляет операцию по предоставлению имущества в аренду.

Налогом на добавленную стоимость такие операции облагаются только у тех бюджетных организаций, которые зарегистрированы плательщиками данного налога.

Управление, о котором у нас идет речь, должно зарегистрироваться плательщиком НДС в том случае, если оно является лицом, общий объем по поставке товаров, работ, услуг у которого за последние 12 календарных месяцев превысил 61 200 грн., или 3 600 НМДГ (п. 2. 1 и 9.3 Закона об НДС). Этим же Законом (п. 1.2) определено, что таким лицом может быть только юридическое лицо, независимо от формы собственности.

Заметим, что на управление, зарегистрированное в качестве плательщика НДС, будут распространяться все правила и требования, установленные Законом об НДС.

Так, в соответствии с пп. 3.1.1 названного Закона операции по оплате стоимости услуг, предоставляемых согласно договорам аренды, облагаются НДС. При этом база налогообложения определяется исходя из договорной (контрактной) стоимости таких операций, определенной по свободным или регулируемым ценам, но не ниже фактических расходов на их изготовление (приобретение), с учетом акцизного сбора, ввозной пошлины, других общегосударственных налогов и сборов, за исключением НДС, включаемого в цену товаров (работ, услуг) согласно законам Украины по вопросам налогообложения (абзац двенадцатый ст. 9 Закона о Госбюджете на 2005 год)*.

Обратите внимание: налог начисляется на всю и стоимость услуги аренды.

Напомним нашим читателям о том, что учреждения, содержащиеся за счет средств бюджета, освобождаются от уплаты налога на землю на основании ст. 12 Закона о плате за землю. Но эта же статья гласит и о том, что в случае предоставления в аренду помещений такие учреждения и организации платят указанный налог на общих основаниях. Поэтому в базу обложения НДС, в составе арендной платы, необходимо включить и налог на землю (Письмо № 7987).

На дату возникновения налоговых обязательств бюджетная организация - плательщик НДС выписывает налоговую накладную в двух экземплярах (п. 7.2 Закона об НДС). Ее оригинал предоставляется покупателю услуги - плательщику НДС по его требованию и служит основанием для включения суммы НДС в налоговый кредит. Копия остается у продавца.

Дата возникновения налоговых обязательств определяется исходя из требований пп. 7.3.1 Закона об НДС. Это:

- либо дата зачисления средств от арендатора на специальный регистрационный счет (оприходование денежных средств в кассу организации);

- либо дата оформления документа, подтверждающего факт оказания услуг по предоставлению помещения в аренду (подписания акта выполненных услуг).

Управление жилищно-коммунального хозяйства, при достижении им установленных Законом об НДС объемов по поставке работ (услуг), должно зарегистрироваться плательщиком НДС. При этом оно обязано будет выписывать налоговые накладные, вести налоговый учет и предоставлять отчетность по НДС, а также осуществлять расчеты с бюджетом по данному налогу.

НДС начисляется на стоимость арендной услуги и включается в сумму арендной платы, возмещаемой покупателем услуги. Управлению необходимо будет отражать сумму НДС в отчетности и перечислять в бюджет.

При осуществлении налогооблагаемых операций у плательщика возникает не только налоговое обязательство, но и налоговый кредит.

Закон об НДС (пп. 7.4.1) предусматривает включать в состав налогового кредита суммы налога, уплаченные (начисленные) плательщиком НДС в отчетном периоде при условии, что стоимость приобретенных товаров (работ, услуг) относится к составу валовых расходов производства (обращения) и приобретенные основные фонды или нематериальные активы подлежат амортизации.

Но, в свою очередь, этот же Закон (пп. 7.4.3) предусматривает и ограничение по такому включению. А именно: приобретая товары (работы, услуги), в состав налогового кредита можно включить только ту часть НДС, которая будет участвовать в операциях, облагаемых данным налогом.

Из этого следует, что если управление жилищно-коммунального хозяйства зарегистрировано плательщиком НДС и осуществляет налогооблагаемые операции, теоретически оно имеет право на формирование налогового кредита по приобретенным товарам (работам, услугам), исползуемым только в облагаемых НДС операциях.

Автором вопроса указаны виды расходов, которые несет управление при осуществлении своей деятельности. Можно ли отнести такие расходы в налоговый кредит? Сразу же ответим, что нельзя и поясним почему.

Дело в том, что управление является заказчиком работ, которые оплачиваются за счет бюджетных средств. То есть в данном случае управление выступает в качестве распорядителя бюджетных средств, а такие расходы в облагаемых НДС операциях не участвуют.

Требовать от подрядчиков выписки налоговых накладных при проведении таких операций не обязательно, но в то же время при их наличии вы сможете подтвердить цену оказанной вами услуги, если в этом возникнет необходимость.

Заполняя налоговую декларацию по НДС, всю сумму арендной платы необходимо отразить в разделе I "Налоговые обязательства" с разбивкой по колонкам "Объем продажи без учета НДС" и "Сумма НДС", а в разделе II "Налоговый кредит" - поставить прочерки.

На вопрос о том, нужно ли управлению отражать суммы НДС и налога на землю в смете доходов и расходов, ответим следующим образом.

Смета доходов и расходов бюджетного учреждения - это его основной плановый документ, дающий право на получение доходов и осуществление расходов (ч. 2 ст. 51 Бюджетного кодекса).

По мнению редакции, сумму полученной арендной платы вносить в смету доходов и расходов нет необходимости. Однако сумму НДС в составе арендной платы (в случае регистрации управления плательщиком НДС), зачисляемую на специальный счет для перечисления в бюджет, в смету включить необходимо. Иначе не будет возможности уплатить сумму НДС в бюджет по КЭКР 1139 "Оплата других услуг и другие расходы".

То же касается и налога на землю: в смету доходов и расходов следует включить и этот платеж.

И несколько слов относительно счета для получения денежных средств от аренды. В соответствии с пп. 1.2 Инструкции № 242 для этой цели управлению необходимо открыть специальный регистрационный счет (не транзитный) в органе Государственного казначейства распорядителю бюджетных средств по соответствующим кодам бюджетной классификации расходов для учета операций по исполнению специального фонда смет.

По вышеуказанным суммам следует составлять финансовый отчет об исполнении сметы по формам № 4-1д и № 4-1м "Отчет о поступлении и использовании средств, полученных как плата за услуги, предоставляемые бюджетными учреждениями" (п. 3.5 Порядка составления годовых финансовых отчетов за 2004 год учреждениями и организациями, получающими средства государственного или местных бюджетов).

_______________

* В 2005 году база налогообложения, установленная п. 4.1 Закона об НДС, приостановлена Законом о Госбюджете на 2005 год.

Перечень документов

1. Бюджетный кодекс - Бюджетный кодекс Украины от 21.06.01 г. № 2542-III.

2. 3акон о Госбюджете на 2005 год - Закон Украины от 23.12.04 г. № 2285-IV "О Государственном бюджете Украины на 2005 год".

3. Закон о плате за землю - Закон Украины от 03.07.92 г. № 2535-XII "О плате на землю" в редакции Закона Украины от 19.09.96 г. № 378/96-ВР, с изменениями.

4. Закон об аренде - Закон Украины от 10.04.92 г. № 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества".

5. Инструкция № 242 - Инструкция по учету средств, расчетов и других активов бюджетных учреждений, утвержденная приказом Государственного казначейства Украины от 26.12.03 г. № 242.

6. Порядок составления годовой финансовой отнетности учреждениями и организациями, получающими средства государственного или местных бюджетов - Порядок составления годовой финансовой отчетности учреждениями и организациями, получающими средства государственного или местных бюджетов, утвержденный приказом Государственного казначейства Украины от 29.12.04 г. № 229.

7. Порядок № 165 - Порядок заполнения налоговой накладной, утвержденный приказом ГНАУ от 30.05.97 г. № 165, с изменениями.

8. Порядок № 166 - Порядок заполнения и представления налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, утвержденный приказом ГНАУ от 30.05.97 г. № 166, с изменениями.

9. Письмо № 7987 - письмо ГНАУ от 09.06.2000 г. № 7987/7/16-1220-12 "Налог на землю в составе аренды облагается НДС".

Юлия Литовченко,
бухгалтер-эксперт фирмы "Баланс-Клуб"