Комментарий к Закону Украины
от 5 февраля 2004 г. № 1457-IV

Как поделят государственные и коммунальные земли

Именно по поводу вопроса, вынесенного в заголовок, и дает разъяснение опубликованный здесь Закон (далее - Закон о размежевании). Чтобы понять цель его принятия, следует обратиться к Земельному кодексу Украины (далее - ЗКУ). Распоряжение землями территориальных общин он относит к компетенции соответствующих советов (ст. ст. 9, 12 ЗКУ), а земли государственной собственности - парафия органов государственной власти: от райгосадминистраций (ст. 17) до Правительства (ст. 13). Но беда в том, что ни на день вступления в силу ЗКУ, ни сегодня сказать, какие земли входят в коммунальную собственность, невозможно. Ведь в советские времена вся земля принадлежала государству. И фактически передача части земли территориальным общинам до сих пор не произошла.

Конечно, законодатель ожидал подобной ситуации. И даже указал в п. 12 Переходных положений ЗКУ схему ее решения: "До размежевания земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению землями в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов - соответствующие органы исполнительной власти". Однако на практике использование этого прозрачного механизма вызывало две нестыковки.

Первая - связана с неправильным толкованием термина "пределы населенного пункта". В основном их отождествляли с территорией соответствующего совета (обычно это касается сельских советов), которая часто занимает большую площадь, чем территория самого населенного пункта. В результате органы местного самоуправления принимали решение относительно земель, распоряжаться которыми должны были органы государственной власти (как правило, райгосадминистрации).

Вторая - связана с особенностью административного устройства Украины. Некоторые населенные пункты являются частью других. Примером может быть так называемая Большая Ялта, охватывающая 75 километров южного побережья Крыма, собственно Ялту и немало сел и поселков, которые, имея собственные органы местного самоуправления, подчиняются Ялтинскому горсовету. Еще в большей степени это касается Севастополя. Не исключение и другие регионы. И в каждом из них возникает дилемма: какой из двух местных советов вправе распоряжаться землей населенного пункта? Однозначного ответа, к сожалению, нет.

Но в том, чтобы разобраться, где чья земля, заинтересованы не только органы власти и местного самоуправления. Представьте: оформляя права на землю, вы прошли достаточно долгую процедуру (ее продолжительность может достигать двух лет), а перед самым получением правоустанавливающего документа узнали, что теперь вследствие размежевания желанным участком распоряжается уже не местный совет, а местная администрация (или наоборот), и вам нужно начинать все сначала. Покончить с подобными рисками тоже должен Закон о размежевании. Теперь, когда вы убедились в его актуальности, перейдем к самым важным положениям этого документа.

В частности, он ликвидирует одну существенную неточность отечественного законодательства. Дело в том, что Закон Украины "О собственности" от 07.02.91 г. № 697-XII (который формально действует, но в некоторых положениях существенно устарел) содержит следующую норму в статье 31: "К государственной собственности в Украине относятся общегосударственная (республиканская) собственность и собственность административно-территориальных единиц (коммунальная собственность)". Первую принципиальную ошибку - определение коммунальной собственности как разновидности государственной - устранили еще в Конституции Украины, которая называет ее отдельной формой собственности. Второй недостаток -понимание коммунальной собственности как собственности административно-территориальных единиц. Относительно земли его исправляют ст. 80 ЗКУ и Закон о размежевании, которые четко гласят, что субъектом коммунальной собственности является территориальная община.

Комментируемый документ позволяет определить, что размежевание - это передача земель государственной собственности в собственность коммунальную. Так, о переходе земель в коммунальную собственность сказано в ст. 6, о земельных участках, которые остаются в государственные собственности, - в ст. 12. А ст. 14 Закона предусматривает даже удостоверение права коммунальной собственности государственным актом. Это делает размежевание чем-то подобным получению земли в частную собственность. Да и проекты размежевания, предусмотренные Законом, очень напоминают проекты отвода, по которым предоставляют землю физическим и юридическим лицам. К тому же, финансирование из соответствующих бюджетов (ст. 15 Закона о размежевании) ляжет на плечи заказчиков проектов, которыми, скорее всего, станут органы местного самоуправления.

А как относительно сроков данной процедуры? Сейчас в бюджетах денежных средств на разработку проектов нет. Следовательно, за отдельными исключениями, необходимые работы будут воплощать в жизнь не раньше 2005 года. Хотя немало из них может попасть в категорию сложных (ст. 12 Закона о размежевании), разработкой концептуальных основ которых можно заниматься уже сейчас. Нетрудно догадаться, что дискуссии между представителями исполнительной власти и местных советов обещают быть весьма горячими. Оба оппонента заинтересованы иметь как можно больше земель в своем ведении. Ведь это означает большие возможности развития, решение многих социальных проблем, пополнение бюджета за счет продажи и передачи в аренду земельных участков. Но надеемся, достаточно четкие формулировки комментируемого документа позволят провести размежевания быстро и бесконфликтно. Что, в свою очередь, станет основой для развития рынка земли и создания прозрачных механизмов получения прав на землю.

“Все о бухгалтерском учете”, № 69 (980), 26 июля 2004 г.