Аренда квартиры: виды, условия и форма договора

Рынок аренды недвижимости - один из самых активных сейчас, особенно в Киеве, областных центрах и населенных пунктах курортных зон. Свою помощь желающим сдать/снять жилье или офис предлагают профессиональные риелтерские конторы и частные брокеры. Тысячи объявлений можно прочитать в специализированных газетах, в Интернете и даже на остановках общественного транспорта...

Однако большая часть рынка остается в тени, многие договоры по-прежнему заключают в устной форме. На сколько это правомерно и обоснованно, особенно с точки зрения нового ГКУ?

В первую очередь разберемся, что представляет собой аренда квартиры юридически. Если речь идет о квартире, находящейся в государственной или коммунальной собственности, которой гражданин пользуется на основании ордера (то есть по договору найма), то такая "аренда" на самом деле является поднаймом и регулируется соответствующими нормами ЖК. Если же арендодателем выступает собственник квартиры, имеем классический договор аренды. Рассмотрим оба этих случая.

Поднаем жилого помещения, находящегося
в государственной или коммунальной собственности

Поднаем жилого помещения описан в статье 91 ЖК. Остановимся на основных условиях соответствующего договора.

Предмет договора. В поднаем можно сдать часть жилого помещения, а все целиком - только при временном выезде. Очевидно, здесь подразумевается срок в пределах шести месяцев, ибо его превышение, как правило, влечет утрату права пользования жилым помещением (ст. 71 ЖК), за исключением установленных кодексом случаев (воинская служба, временный выезд на работу или учебу, помещение детей в детское учреждение, выезд в связи с исполнением обязанностей опекуна или попечителя, устройство нетрудоспособных лиц в учреждения социальной помощи, выезд для лечения, содержание под стражей или лишение свободы).

Согласование. Для заключения договора поднайма требуется согласие членов семьи* и наймодателя.

Срок поднайма. Он может быть установлен договором, но не обязательно. Здесь это несущественное условие.

Форма договора. Его заключают в письменной форме и затем регистрируют в жилищно-эксплуатационной организации.

Размер платы. В соответствии со статьей 95 ЖК плата за поднаем не должна превышать квартирной платы.

Как видите, некоторые из перечисленных условий не привлекательны для арендодателей, например, ограничение оплаты и необходимость регистрировать договор. Все они вместе с налоговым прессом подталкивают многих к уклонению от надлежащего оформления договора. Схожие проблемы возникают и при аренде квартир, находящихся в частной собственности.

Аренда частного жилья

Найму жилых помещений в частных домах и квартирах посвящены четыре статьи гл. 6 ЖК ("Пользование жилыми помещениями в домах (квартирах) частного жилого фонда"). Но с начала года руководствоваться нужно в первую очередь ГКУ: "К договору найма жилья, кроме найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения настоящего Кодекса, если иное не установлено законом", - гласит п. 3 его ст. 810. А вот основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилья государственной или коммунальной собственности регулирует закон, на сегодня - ЖК.

По договору найма (аренды) жилья одна сторона - его собственник - передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Насчет формы договора ГКУ категоричен: только письменная! Нотариального удостоверения ГКУ не требует, однако такое требование есть в п. 9.1.4 Закона о доходах (для случаев, когда арендатор - физическое лицо - несубъект предпринимательской деятельности, а арендодатель- физическое лицо, в том числе и субъект предпринимательской деятельности). А в соответствии с п. 35 Нотариальной инструкции обязательному нотариальному удостоверению, в частности, подлежат "другие правочины, для которых действующим законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма".

Предметом аренды жилья может быть квартира, жилой дом или их часть. Обязательное условие - пригодность арендуемого помещения для проживания. Потому невозможно арендовать отдельное подсобное помещение, являющееся частью квартиры или жилого дома. А вот вместе с жилым - пожалуйста.

Сторонами договора вправе выступать и физические, и юридические лица. Но для всех введено ограничение: они могут использовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Следовательно, в арендованных квартирах нельзя размещать офисы, парикмахерские, мастерские и т. п. Заметим, что сама возможность использования жилых помещений в других целях была спорной идо вступления в силу ГКУ. Теперь же использовать жилые помещения не для проживания смогут лишь их собственники (и то с учетом ограничений, установленных ст. 383 ГКУ).

Статья 160 ЖКУ устанавливала равные права и обязанности арендатора и проживающих с ним членов семьи. Небольшое уточнение касалось лишь солидарной ответственности по договору - ее несли только совершеннолетние. Статьей 816 ГКУ законодатель усовершенствовал этот порядок. Теперь каждый, кто будет проживать вместе с арендатором, должен быть указан в договоре, что позволит:

- во-первых, четко определить всех лиц, имеющих права и обязанности по договору. Обратите внимание на некоторые тонкости: "соарендаторы" не являются стороной договора, так как равные с арендатором права и обязанности они имеют только в отношении пользования жильем (например у них нет прав по прекращению договора или изменению его условий);

- во-вторых, закрепить за арендатором ответственность за действия проживающих с ним лиц - именно он будет отвечать за нарушение ими условий договора;

- в-третьих, отделить договор, по которому вместе с арендатором будут проживать другие лица, от договоров с несколькими арендаторами. Только в последнем случае все проживающие в арендованном помещении лица будут нести солидарную ответственность перед арендодателем;

- в-четвертых, определить размер платы за коммунальные услуги, которые зависят от количества жильцов.

Последнее заставляет усомниться в том, что наниматели будут добровольно соблюдать эту норму. Тем более что ответственности за ее нарушение никакой. Единственный случай, когда запись будущих жильцов обязательна, - это аренда жилья юрлицом, которое, напомним, может использовать его только для проживания физических лиц. Но и тогда можно вписать в договор одного жильца. Хотя при проживании в жилом помещении лиц, не вписанных в договор, арендодатель вправе предъявить претензию. Ведь его согласие необходимо, чтобы вселить других лиц после заключения договора (п. 1 ст. 817 ГКУ). Хотя это касается только вселения для постоянного проживания **. О временных жильцах арендодателя достаточно предварительно уведомить.

Может показаться, что временное проживание - та лазейка в законе, которая позволяет обойти упомянутое требование. Действительно, чего проще: заключил договор, указав одного арендатора, а потом "временно" на 3 года вселил туда еще 10 человек! На самом деле это не совсем так. Во-первых, временные жильцы не получают самостоятельного права пользования жильем. А во-вторых, их очень просто выселить. Это происходит в семидневный срок с момента предъявления арендатором или арендодателем требования об освобождении помещения. Причем какое-либо обоснование такого требования не нужно.

Арендная плата

Устанавливают ее в договоре найма жилья. По общим правилам ГКУ изменять ее размер в одностороннем порядке нельзя, но такой вариант можно предусмотреть в договоре. Также в договоре фиксируют срок ее внесения. Если этого не сделать, арендатор обязан платить ежемесячно.

Аналогичный подход наблюдается и в отношении срока самой аренды. Так, ст. 821 ГКУ говорит: если срок аренды не установлен в договоре, он считается заключенным на пять лет. Потому арендодателям здесь нужно быть предельно внимательными.

Как и в случае с обычной арендой, при аренде жилья законодатель предоставил нанимателю некоторые преимущества - например, заключить договор на новый срок (п. 1 ст. 822 ГКУ). Чтобы реализовать это право, законодатель предписывает арендодателю не позднее чем за 3 месяца до окончания срока старого договора предложить арендатору заключить новый на тех же или других условиях или предупредить об отказе. Если он этого не сделает, а арендатор, в свою очередь, не освободит жилье самостоятельно, договор будет считаться заключенным на тех же условиях и на тот же срок.

Более того. Если арендодатель откажется подписывать договор на новый срок, но в течение года сделает это с другим лицом, прежний арендатор может требовать перевода на себя прав нового арендатора (фактически - его выселения и своего вселения) и/или возмещения причиненного ущерба. Последний равен разнице между суммами арендной платы, если договор аренды с другим арендодателем был заключен на менее выгодных условиях.

Поэтому арендодателю стоит прислушаться к требованиям об уведомлении арендатора за 3 месяца. Если же вы хотите сдать помещение кому-то другому, можно предложить прежнему съемщику не приемлемые для него условия.

Арендатор имеет также преимущественное перед другими лицами право приобрести арендуемое жилье. Само использование слова "наниматель" ("арендатор") в п. 2 ст. 822 ГКУ говорит о том, что это право действует только в течение срока аренды. Напомним, что смена собственника жилья не прекращает действия договора аренды (ст. 814 ГКУ).

Статья 823 позволяет нанимателю жилья сдать его в поднаем*** (субаренду). Его срок не может превышать периода аренды, а при досрочном прекращении последнего субаренда также прекращается. У поднайма есть еще одна особенность: второй съемщик не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

При переходе права собственности на жилье к другому лицу происходит замена арендодателя (ГКУ использует термин "правопреемство"). В то же время ст. 824 разрешает заменять арендатора на одно из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих вместе с ним. Делают это по требованию арендатора и проживающих с ним лиц и с согласия арендодателя.

Особый случай замены связан со смертью арендатора. Здесь согласия арендодателя на замену не требуется, а новыми арендаторами становятся все совершеннолетние лица, постоянно проживавшие с бывшим арендатором, или (это уже по согласованию с арендодателем) одно или несколько таких лиц. Условия аренды остаются прежними.

Иногда по разным причинам одной из сторон надо расторгнуть договор найма жилья. Для этого существует четкая процедура: арендатор с согласия постоянно проживающих с ним лиц письменно предупреждает арендодателя о расторжении за 3 месяца (п. 1 ст. 825 ГКУ). Съехав без предупреждения, он дает арендодателю право требовать от него арендную плату за З месяца, если тот сумеет доказать, что не смог заключить новый договор с другим лицом на тех же условиях****. Предупреждать арендодателя не надо, если арендованное жилье стало непригодным для постоянного проживания. Это можно определить, воспользовавшись Положением об обследовании жилых домов.

Если же инициатором выселения выступает арендодатель, которому жилье нужно для проживания его самого и членов его семьи, договор также можно разорвать при условии предупреждения арендатора за два месяца до этого. Чтобы подтвердить факт предупреждения, целесообразно оформить его письменно и ознакомить арендатора под роспись либо направить ему этот документ ценным письмом с описью вложения.

В других ситуациях расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке нельзя. Это можно сделать через суд в случаях:

- невнесения арендатором платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительны й срок, а при краткосрочной аренде (то есть до 1 года - ч. 2 ст. 821 ГКУ) - более двух раз;

- разрушения или порчи жилья арендатором или другими лицами, за действия которых он отвечает;

- если арендатор или лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей (если после предупреждения нарушения продолжаются).

Независимо от причин расторжения договора аренды последствием этого будет выселение арендатора и проживающих с ним лиц.

И напоследок об особенностях краткосрочной аренды жилья. К ней применяются все нормы, касающиеся обычной (долгосрочной) аренды, кроме следующих:

- в договоре краткосрочного найма не нужно указывать лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем (ч. 1 ст. 816). Тогда, естественно, они не получат равных сним прав;

- положения о временных жильцах (ст. 818);

- наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок и на покупку жилья (ст. 822);

- наниматель не может сдать жилье в поднаем (субаренду) (ст. 823);

- заменить нанимателя в договоре проживающим с ним лицом нельзя (ст. 824).

Если договор не оформлен
(ответственность арендодателя и арендатора)

Как уже было сказано, большинство договоров аренды частного жилья (поднаема в понимании ЖКУ) не оформляют официально. Чем это грозит их участникам?

Несоблюдение письменной формы правочина влечет его недействительность только в случаях, установленных законом (ст. 218 ГКУ). Согласно статьям 91 и 94 ЖК это предусмотрено только для договора поднайма. Но даже его суд может признать действительным, если он реально исполнялся.

Если же речь идет о частном жилье, признать сделку недействительной из-за несоблюдения письменной формы не удастся. Впрочем, малоприятные последствия в виде налогообложения останутся. Ведь сдав квартиру в аренду, большинство арендодателей не спешит декларировать доходы, полученные в виде арендной платы, и, соответственно, уплачивать с них налог В результате их можно привлечь к ответственности по статье 164-1 КоАП за искажение данных в декларации о доходах (предупреждение или штраф от 102 грн. до 136 грн.). Сделатьэто могут органы государственной налоговой службы (ст. 234-2 КоАП), хотя установить подобное нарушение в рассматриваемом случае практически невозможно, как и факт самой аренды. Поэтому здесь трудно применить пп. 9.1.2 Закона о доходах, в соответствии с которым для налогообложения используют сумму арендной платы, указанную в договоре, но не меньше минимальной.

А что ждет в этой ситуации арендатора? Теоретически его тоже можно привлечь к админответственности за проживание без регистрации, ведь без письменного договора аренды зарегистрироваться (прописаться) ему не удастся (п. 3 Порядка регистрации). Обратите внимание, что Закон о свободе передвижения иначе толкует "место проживания" (ст. 3), и если понимать его буквально, то для регистрации вообще не нужно подтверждать право на проживание. Но такой вывод будет поспешным. Во-первых, с принятием Закона о свободе передвижения Порядок регистрации силы не утратил. А во-вторых, жизнь, несомненно, внесетевой коррективы, и наче зарегистрироваться в какой-нибудь квартире (например вашей) сможет любой желающий. Поэтому напомним, что проживание без регистрации чревато предупреждением или штрафом от 17 грн. до 51 грн. (ст. 197 КоАП).

Как видите, ответственность не так уж и велика, потому-то договоры аренды квартир заключаются обычно без оформления. А в случае чего и арендатор (не желающий выселяться раньше срока), и арендодатель подтвердят, что никакой аренды нет и в помине, просто хороший человек приехал в гости. И тем не менее мы рекомендуем задуматься о легальном оформлении арендных отношений. С одной стороны, учитывая, какие деньги обращаются на рынке аренды жилья, государство рано или поздно возьмет его под жесткий контроль. С другой - налоговое давление на арендодателей уже ослабло, а это хороший повод для выхода из тени.

------------------------
* Такое согласие не требуется в случае заключения договора поднайма на срок временного выезда всей семьи.

** Постоянно проживающими в контексте данной статьи следует считать лиц, указанных в договоре найма (ч. 1 ст. 816ГКУ).

***Значения термина поднаем в ГКУ и ЖКУ не совпадают.

**** Правильнее было бы написать "на тех же или более выгодных условиях".

Список использованных нормативно-правовых актов:

1. ГКУ - Гражданский кодекс Украины.

2. ЖК - Жилищный кодекс.

3. КоАП - Кодекс Украины об административных правонарушениях.

4. Закон о свободе передвижения - Закон Украины "О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине" от 11.12.03 г. № 1382-IV.

5. Закон о доходах - Закон Украины "О налоге с доходов физических лиц" от 22.05.03 г. № 889-IV.

6. Порядок регистрации- Временный порядок регистрации физических лиц по месту проживания, утвержденный постановлением КМУ от 16.01.03 г. № 35.

7. Положение об обследовании жилых домов - Положение о порядке обследования состояния жилых домов в целях установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания, утвержденное постановлением CM УССР от 26.04.84 г. № 189.

8. Методика расчета арендной платы - Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденная постановлением КМУ от 20.11.03 г. № 1787.

9. Нотариальная инструкция - Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста Украины от 03.03.04 г. № 20/5.

“Все о бухгалтерском учете”, № 65 (976), 15 июля 2004 г.