Как правильно оформить покупку гаража

ВОПРОС: Я хочу приобрести гараж. Какие документы, подтверждающие право владения и законность установки гаража, должен предъявить нынешний собственник? Как оформить покупку?

ОТВЕТ: Сразу заметим, что приобретение объекта недвижимого имущества (в частности, капитального гаража, о котором мы будем вести разговор) также требует оформления прав на земельный участок, на котором расположен этот объект. Поэтому фактически речь идет о двух сделках, которые иногда оформляют одним договором.

Но вначале разберемся с самим гаражом*. В идеале он находится в собственности продавца, подтверждением чему могут выступать специальные правоустанавливающие документы, перечень которых Вы найдете во Временном положении о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество в редакции приказа Минюста Украины в редакции от 28.01.03 г. N 6/5 (далее Положение N 6). Процитируем ту его часть, которая касается гаражей: "1. Договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, соглашения о распределении наследственного имущества, о распределении совместного имущества супругов, удостоверенные государственными и частными нотариусами.

2. Свидетельства о праве собственности на долю в совместном имуществе супругов, которые выдаются государ ственными и частными нотариусами.

3. Свидетельства о праве на наследство, выданные государственными нотариусами.

4. Свидетельства о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов, выданные государственными и частными нотариусами.

5. Свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на аукционах по реализации заложенного имущества, выданные государственными и частными нотариусами.

6. Свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, выданные органами местного самоуправ ления и местными государственными администрациями.

<...>

8. Свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности на долю в совместном имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины.

9. Договоры отчуждения недвижимого имущества, не подлежащие обязательному нотариальному удостоверению.

10. Решения судов, третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества и об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества.

<...> 14. Мировое соглашение, утвержденное постановлением суда.

<...> 16. Дубликаты правоустанавливающих документов, выданные государственными и частными нотариусами, органами приватизации, копии архивных документов, выданные государственными архивами..."

После того как Вы убедитесь, что перед Вами - настоящий собственник гаража, можно заключать договор куплипродажи. Законодательство не требует, чтобы его обязательно оформили нотариально. Однако мы все же рекомендуем обратиться к нотариусу. Это даст вам следующие преимущества:

- нотариус установит личность продавца и убедится в его дееспособности (то есть в праве совершать сделки);

- вы получите гарантию подлинности правоустанавливающих документов на гараж;

- нотариус проверит отсутствие ареста либо запрета на отчуждение гаража;

- регистрация гаража в бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) будет более простой и быстрой (если договор купли-продажи не заверен нотариально, регистратор должен будет дополнительно проверить его);

- нет надобности получать справку об отсутствии или наличии арестов из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Впрочем, подписанием договора купли-продажи оформление не заканчивается. Право собственности на гараж подлежит обязательной регистрации. Для этого в БТИ по месту нахождения гаража подают заявление (его форма приведена в приложении 3 к Положению N 6), договор купли-продажи, его нотариально заверенную копию и (если договор не заверен нотариально) упомянутую выше справку об отсутствии запретов отчуждения. Во время подачи документов необходимо также предъявить документ, удостоверяющий личность (обычно паспорт).

С регистрацией лучше не тянуть. Если Вы не подадите заявления в течение 12 месяцев, придется проводить техническую инвентаризацию гаража. Ее осуществляют специалисты того же БТИ.

При приеме заявления его подателю выдают расписку (приложение 5 к Положению N 6), которую возвращают при получении правоустанавливающих документов. БТИ рассматривает поданные документы в течение месяца, после чего заявителю выдают выписку о регистрации права собственности на недвижимое имущество или письменное уведомление об отказе в регистрации с указанием причин отказа. Выписка о регистрации (пп.3.8 п.З Положения N 6) является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа.

Получив такую выписку, Вы станете полноправным собственником гаража.

Теперь о праве на земельный участок, на котором находится гараж. Обратите внимание, что по ст. 120 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) "при переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых соглашений, а право пользования - на основании договора аренды (выделено авт. - В. К.)". Проще говоря, при покупке гаража право собственности или право пользования земельным участком автоматически к покупателю не переходит. Чтобы решить вопрос с землей, прежде всего выясняют, кому она принадлежит.

Если земельный участок под гаражом - в собственности его продавца, такую землю удобнее выкупить. Тогда рационально включить соответствующие положения в договор купли-продажи гаража.

Если же земля находится в государственной или коммунальной собственности, узнайте, какими правами на нее обладает продавец. Здесь возможны три варианта:

1. Земельный участок нынешний владелец гаража получил в постоянное пользование**.

2. Собственник гаража арендует землю.

3. Никаких прав на земельный участок у продавца нет.

В первом - нужно предусмотреть в договоре купли-продажи обязанность продавца отказаться от земельного участка. Добровольный отказ служит самым простым основанием для изъятия земли, и только потом Вы сможете арендовать этот участок у местного совета***. Если прежний владелец гаража арендует землю, то следует заранее договориться с арендодателем (как правило, местным советом) о расторжении договора аренды или замене стороны (арендатора) в нем. В третьем случае препятствий для получения земли в аренду новым собственником вообще нет.

Когда договор аренды будет подписан и зарегистрирован, Вы сможете воспользоваться правом на бесплатную приватизацию земельного участка под гаражом. В соответствии с подпунктом "д" пункта 1 статьи 121 ЗКУ Вы получите бесплатно до 0,01 га земли. Надеемся, Ваш гараж на таком участке поместится. А если нет, то Вы наверняка можете позволить себе купить необходимый участок. Законодательных ограничений для этого нет.

* Большая часть сказанного ниже относится и к другой недвижимости.

** - Напомним, что согласно п. 6 Переходных положений ЗКУ "граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но по настоящему Кодексу не могут иметь их на таком праве, должны до 1 января 2005 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них".

*** - Землями на территории населенных пунктов распоряжаются соответствующие советы (п. 12 Переходных положений ЗКУ).

"Все о бухгалтерском учете" N 45(833), 16 мая 2003 г.
Подписной индекс 35200