Здачу власником квартири в оренду для використання під
офіс закон не забороняє

У головному питанні - можна чи ні здавати жилу квартиру в оренду суб'єктам підприємницької діяльності, думки авторів статей і консультацій не завжди збігаються. Автори цієї консультації поділяють думку авторів тих публікацій, які вважають, що громадянин, який володіє квартирою на праві приватної власності, має право здавати її в оренду суб'єкту підприємницької діяльності для використання під офіс.

На перший погляд, ст.6 Житлового кодексу України (далі - ЖК) містить заборону на здачу квартиру в оренду суб'єкту підприємницької діяльності, якщо останній хоче використати її під офіс: "Жилі будинки і жилі приміщення призначені для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється".

Однак: статтею 12 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.92 р. (з наступними змінами і доповненнями) передбачено, що власник приватизованого житла має право розпоряджатися квартирою або будинком, що належать йому, на свій розсуд. Зокрема, обмінювати, заставляти, здавати в оренду, укладати інші договори, не заборонені законом. У статті особливо підкреслено, що "порядок здійснення цих прав власника регулюється цивільним законодавством", осереддям якого є Цивільний кодекс України. Наведена стаття, що підтвердила права власника на володіння, користування і розпорядження майном, що йому належить, - жилим будинком або квартирою, знайшла відображення у ст.150 ЖК: "Громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру: мають право розпоряджатися цією власністю на власний розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, заставляти, укладати інші, незаборонені законом угоди.

Сказане вище дозволяє зробити перший висновок: чинне законодавство визнає право фізичної особи вчиняти з квартирою або будинком, що належать їй на праві приватної власності, на власний розсуд.

Разом із тим статтею 41 Конституції України закріплено принципову норму права, яка встановлює, що "використання власності не може завдавати шкоди правам: громадян, інтересам суспільства:". Цій нормі відповідає вимога статті 86 Цивільного кодексу України: "Власникові належать права володіння, користування і розпорядження майном в межах, установлених законом". Житловий кодекс України є Законом. і він встановив лише одне обмеження щодо використанні квартири, що знаходиться у приватній власності: "Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру заборонено" (ст.6). Одразу звернемо увагу читачів на таку особливість: як видно з наведеної норми Закону, обмеження, встановлене ст.6, не поширюється на випадки надання власником жилого будинку, що належить йому, іншим особам з метою його використання для промислових потреб.

Інше питання, а якщо використання будинку для промислових потреб вимагає його перебудови (реконструкції, перепланування)і Тоді необхідна згода місцевого органу самоврядування (ст.152 ЖК). Крім того, залежно від характеру промислових потреб необхідно буде отримати дозвіл певних державних органів: Держпожежнагляду - незалежно від характеру промислових потреб, санепідемстанції та ін. До речі, аналогічні вимоги пов'язані й з отриманням спеціальних дозволів у разі використання квартири для промислових потреб. Ще раз підкреслимо: ст.6 ЖК, що розглядається, містить заборону на використання "для потреб промислового характеру" лише та винятково приміщень у жилих будинках.

Це дозволяє зробити другий висновок: будинок, що належить громадянину на праві приватної власності, може бути за згодою власника або за його бажанням використаний для промислових потреб. Але якщо таке використання пов'язане з переплануванням будинку, то, як було зазначено, необхідно отримати дозвіл місцевого органу самоврядування.

Вище було сказано, що законодавством заборонене "надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру". На практиці така заборона деякими службовцями так званих компетентних органів сприймається як заборона використовувати жилі приміщення для здійснення юридичною особою взагалі будь-якої діяльності (явно спрацьовує побутова логіка: будь-яка діяльність юридичної особи так або інакше пов'язана з виробничою діяльністю і, отже, робота офісу або апарату управління підпадає під визначення "промислові потреби"). Таке посилання, м'яко кажучи, не зовсім правильне. Одним із підтверджень тому є Постанова Кабінету Міністрів України від 25.05.98 р. N 740 "Про порядок державної реєстрації суб'єктів підприємницької діяльності" (з наступними змінами і доповненнями). Її пункт 4 передбачає, що місцем знаходження суб'єкта підприємницької діяльності - юридичної особи може бути місце проживання одного із засновників, тобто квартира або жилий будинок, що належить засновникові. Але це не найголовніше, тому що наведена норма відображає вимоги і логіку законодавства.

Важливіше (і переконливіше) інше: що має на увазі закон, говорячи про заборону використовувати жилі приміщення "для потреб промислового характеру"і Або: що таке потреби промислового характеруі ЖК не містить відповіді на це питання, тому звернемося до нині чинного законодавства. Краще - до нормативних актів Міністерства статистики України. Тому що воно є одним із керівників розробки і здійснення "заходів щодо введення в Україні єдиної системи обліку і статистики, яка відповідає загальноприйнятій міжнародній практиці і завданням оперативного висвітлення економічних реформ" (п.1 Указу Президента України "Про перехід України до загальноприйнятої в міжнародній практиці системи обліку і статистики" від 23.05.92 р., з наступними змінами і доповненнями). Саме Мінстат України "затверджує форми: та інструкції державних статистичних спостережень і типові форми первинної облікової документації, необхідної для їх проведення:" (п.17 ч.5 Положення про Державний комітет статистики України, затвердженого Указом Президента України від 06.11.97 р.).

р., з наступними змінами і доповненнями). Саме Мінстат України "затверджує форми: та інструкції державних статистичних спостережень і типові форми первинної облікової документації, необхідної для їх проведення:" (п.17 ч.5 Положення про Державний комітет статистики України, затвердженого Указом Президента України від 06.11.97 р.).

Візьмемо Типову інструкцію до складання звітів промислових підприємств усіх форм власності по продукції, затверджену Наказом Міністерства статистики України від 20.07.92 р. N 123 (з наступними змінами і доповненнями) та погоджену з Міністерством економіки України. У її пункті 31 сказано, що "до робіт (послуг) промислового характеру відносяться роботи, виконані силами промислововиробничого персоналу підприємства". і наводиться перелік таких робіт (послуг). Усі вони - від окремих операцій з часткової обробки матеріалів і деталей (пп.31.1) до виробництва фотокінопродукції кінофотокопіювальними фабриками (пп.31.9) відносяться до безпосереднього виготовлення матеріальної продукції, чим безпосередньо не зайняті працівників апарату управління. Безпосереднім виготовленням матеріальної продукції не зайняті також приватні нотаріуси, аудитори та інші консультанти, брокери та ін.

Тепер звернемося до Інструкції зі статистики чисельності працівників, зайнятих у народному господарстві України, затвердженої Наказом Міністерства статистики України від 07.07.95 р. N 171 (з наступними змінами і доповненнями, далі - інструкція) і погодженої з трьома міністерствами України - Мінекономіки, Мінпраці та Мінфіном. Нею передбачена класифікація працюючих на підприємствах, в установах та організаціях.

У класифікації виділена група промислово-виробничого персоналу (абз.1 пп.4.2 інструкції), що поділяється на чотири категорії. Три категорії пов'язані з безпосередньою участю у виробничій діяльності та з виготовленням матеріальної продукції. Четверта ж категорія - це "працівники управління об'єднання, включаючи працівників відокремленого апарату об'єднання". Тобто це та категорія працівників, яка опосередковано пов'язана з виробництвом матеріальної продукції і покликана організаційно забезпечити її безпосередньо виготовлення. Такий статус працівників управлінського апарату підтверджується і аналізом переліку видів робіт, що виконуються трьома категоріями промислово-виробничого персоналу (підпункти 4.3.1-4.3.22 Інструкції).

Крім того, загальний класифікатор "Галузі народного господарства України", затверджений Наказом Міністерства статистики України від 24.01.94 р. N 21, визначає, що "до сфери матеріального виробництва належать галузі, які визначають види діяльності, що створюють матеріальні блага у формі продукції, енергії, у формі переміщення вантажів, зберігання продуктів, сортування, пакування і інших функцій, які є продовженням виробництва в сфері обігу: Решта видів діяльності утворюють у своїй сукупності невиробничу сферу".

Документи Міністерства статистики України, що розглядаються, дозволяють нам зробити висновки:

- по-перше, потреби промислового характеру - це потреби, пов'язані з безпосереднім виробництвом матеріальної і промислової продукції;

- по-друге, управлінський апарат підприємств, організацій та установ, у тому числі і суб'єктів підприємницької діяльності всіх форм власності, безпосередньої участі у виробництві матеріальної промислової продукції не бере.

Викладене у цій статті дає нам підставу дійти таких висновків:

1. Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" (ст.12), ЖК (ст.ст.6, 150) законодавчо обмежують права власника квартири, але не всього жилого будинку тільки однією умовою: не використовувати квартиру для потреб промислового характеру - виробництва матеріальної продукції.

2. Під терміном "потреби промислового характеру" мається на увазі безпосереднє виробництво матеріальної промислової продукції, включаючи різні етапи, пов'язані з її виготовленням.

3. Обов'язковою умовою виробництва матеріальної продукції є наявність дозволу пожежників, санітарних та інших уповноважених на це державою органів.

4. До робіт промислового характеру відносяться етапи робіт, що виконуються силами промислово-виробничого, але не управлінського, персоналу. Такі роботи мають матеріально виражений характер або ж є складовою частиною, своєрідною комплектуючою готової продукції - роботи, послуги.

5. Робота управлінського персоналу не є одним з етапів безпосереднього виробництва матеріальної продукції.

Тому ми переконані в тому, що власник квартири має законне право, розпоряджаючись нею на власний розсуд, здавати її в оренду юридичній особі для використання в якості не тільки офісу, а й для потреб інших управлінських підрозділів. (Увага! Сказане не стосується будинків і квартир, що знаходяться у державній власності - загальнодержавній або комунальній, тому що здача такої квартири в оренду вимагає згоди її власників, якими є відповідні державні органи.)

Можна зазначати і таке. Пунктом 16 Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 р. N 572 (з наступними змінами і доповненнями), не обмежені розміри і складові частини орендної плати за квартиру, хоча і встановлені деякі її складові, що обов'язково враховуються:

- розмір площі приміщень;

- сума відшкодування власнику вартості житла;

- інші витрати.

Р.S. Часто зустрічаються випадки пред'явлення деякими посадовими особами і такої вимоги до власників квартир: хочеш здати її в оренду юридичній особі для використання в якості офісу - офіційно виріши питання про переведення квартири до нежилого фонду. Така вимога нічим не обґрунтована. існує, ще не втратила чинність, Постанова Ради Міністрів Української РСР від 26.04.84 р. N 189 "О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания". Постановою передбачені підстави для прийняття місцевими органами самоврядування рішення про визнання "жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає: вимогам і є непридатним для проживання" (абз.2 п.5). Придатність/непридатність встановлюється уповноваженими на це державними органами: вони документально підтверджують неможливість використання будинку або квартири для проживання, а не факт використання жилих приміщень для інших потреб. і заява громадянина про переведення жилого будинку або квартири, що належить йому на праві приватної власності, до нежилого фонду не є підставою для прийняття місцевими органами самоврядування відповідного рішення без передбачених згаданою постановою висновків відповідних державних органів. іще: рішення про переведення жилого будинку або квартири до нежилого фонду не може бути прийняте, якщо "невідповідність санітарним і технічним вимогам цих будинків (жилих приміщень): можна і доцільно усунути шляхом проведення капітального ремонту:" (абз.1 пункту 5).