КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
від 16 червня 1999 р. N 1050
Київ
(Постанову відмінено згідно Постанови КМУ
N 1535 від 11.10.2002)
Про експертну грошову оцінку
земельних ділянок несільськогосподарського призначення
На виконання Указу Президента України від 19 січня 1999 р. N 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" та з метою упорядкування проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення Кабінет Міністрів України постановляє:
1. Затвердити Методику експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (додається).
2. Державному комітетові по земельних ресурсах за погодженням з Державним комітетом будівництва, архітектури та житлової політики, Фондом державного майна та Українською академією аграрних наук затвердити у місячний термін Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.
Перший віце-прем'єр-міністр В.КУРАТЧЕНКО
Затверджено
постановою Кабінету Міністрів України
від 16 червня 1999 р. N 1050
Методика
експертної грошової оцінки земельних
ділянок несільськогосподарського призначення
Загальні положення
1. Згідно з цією Методикою проводиться експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.
2. Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення є: відомості Державного земельного кадастру (місцезнаходження, кількісна і якісна характеристика земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки; дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна; дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки.
3. Наведені у цій Методиці терміни вживаються в такому значенні:
дата оцінки - дата, на яку складено висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки;
оцінна вартість - вірогідна ціна, за яку земельна ділянка може бути продана на дату оцінки;
експерт - фахівець, що має кваліфікаційний документ (сертифікат), який дає право на проведення оцінки земель.
експертна грошова оцінка - визначена експертом оцінна вартість земельної ділянки;
ефективне використання - економічно доцільне та прибуткове використання земельної ділянки за цільовим призначенням без погіршення її якісних та еколого-естетичних характеристик і з дотриманням вимог обтяжень та обмежень;
ставка капіталізації - коефіцієнт перерахунку річного чистого доходу в поточну вартість земельної ділянки.
4. Оцінна вартість, визначена в результаті експертної грошової оцінки, враховується під час встановлення:
ціни продажу земельної ділянки;
стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.
Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристики та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також з урахуванням кон'юнктури ринку.
Земельна ділянка розглядається як умовно вільна від забудови і придатна для ефективного використання.
Процедура проведення оцінки
5. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:
капіталізація чистого доходу;
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. N 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. N 213, в частині оцінки земель населених пунктів;
поєднання декілька методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).
6. Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, один з яких грунтується на грошовій оцінці земельної ділянки за зазначеними у пункті 5 методиками.
Перевага повинна надаватися тим підходам, що грунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.
7. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.
При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою
До
Цкп = ____________________________ ,
Ск
де Цкп - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
До - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний) (у гривнях);
Ск - ставка капіталізації (у відсотках).
При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою
t Доі
Цкн = S ________________________________ ,
і=1 (1 + Ск)і
де Цкн - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом
непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
Де S - сума ряда від і = 1 до t;
Доі - очікуваний чистий дохід за 1-й рік (у гривнях);
t - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.
Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.
Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.
За основу береться річний дохід, одержаний від ефективно використовуваної земельної ділянки.
8. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна.
За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою
m Цзп = Ца + S Цаj ,
і=1
де Цзп - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);
Ца - ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);
Де S - сума ряда від і = 1 до m;
m - кількість факторів порівняння;
Цаj - різниця (поправка) в ціні (+, -) продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-m фактором порівняння.
За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:
правовий режим земельної ділянки;
цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;
умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);
дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов);
місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах);
фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан грунтів, режим грунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);
використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).
9. Визначення оцінної вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок передбачає зіставлення цін продажу кількох подібних земельних ділянок, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значення (без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів.
10. Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного).
За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна за формулою
Цв = Цо - Вос ,
де Цв - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (у гривнях);
Цо - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у гривнях);
Вос - витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у гривнях).
За основу визначення оцінної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов'язані із спорудженням цих об'єктів.
Оцінна вартість землі та оцінна вартість об'єктів нерухомого майна є оцінною вартістю забудованої земельної ділянки.
Витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна складаються із вартості будівництва (з урахуванням зносу будівель, споруд), включаючи прибуток забудовника і витрати, пов'язані з будівництвом та обслуговуванням будівель, споруд. За відсутності відомостей про витрати на спорудження цих об'єктів їх оцінна вартість визначається шляхом зіставлення витрат на спорудження подібних об'єктів.
11. Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки грунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.
Результати оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна.
12. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:
збирання інформації, необхідних для проведення оцінки;
визначення ефективного використання земельної ділянки;
вибір та обгрунтування методичних підходів оцінки;
визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;
складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;
подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.
13. Організація робіт з експертної грошової оцінки, порядок підготовки експертів та умови залучення їх до проведення земельнооцінних робіт регламентуються Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.
Вимоги до звіту про експертну грошову оцінку
14. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки повинен містити:
підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;
мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;
опис земельної ділянки;
план та характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;
аналіз ефективності використання земельної ділянки;
обгрунтування обраних методичних підходів;
розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;
основні передумови проведення оцінки;
висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;
сертифікат земельної ділянки.
До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.
15. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті чітко зазначаються фактори, за якими проводиться порівняння, та розміри поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння з земельною ділянкою, що оцінюється.
16. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, у звіті наводяться конкретні розрахунки:
валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;
ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових процентних ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.
17. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок та витрат, пов'язаних із спорудженням будівель та споруд, які склалися на ринку.
18. Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено експертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи.
19. Звіт підлягає погодженню з сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповідним державним органом земельних ресурсів.