Документ : Ремонтно-строительные работы с позиции подрядчика: определение объема и стоимости ремонтно-строительных работ
Материал подготовлен специалистами издательства ООО "Баланс-Клуб"
Ремонтно-строительные работы с позиции подрядчика: определение объема и стоимости ремонтно-строительных работ
Вы наверняка заметили, уважаемые читатели, что сейчас редко встречается ремонт в чистом виде. Разве что мелкий текущий. Как правило, ремонт "переплетается" с элементами реконструкции, реставрации. Нередко недвижимость ремонтируется и параллельно достраивается, а бывает, что все перечисленные виды работ приходится выполнять одновременно.
Но все равно, если объект недвижимости каким-либо образом улучшают, без демонтажа и строительства на его месте нового, речь идет о ремонтно-строительных работах.
Прежде чем начать ремонтно-строительные работы или приступить к строительству объекта, нужно оформить необходимые документы. Однако вначале подрядчик и заказчик должны ударить по рукам, то есть договориться в принципе (приблизительные объем и виды работ, место нахождения объекта и т. п.). И только затем они переходят к процедуре оформления договора и ремонтно-строительной документации.
Определение объемов
С чего же начинается ремонт? С составления документа, фиксирующего, какие виды и объемы ремонтно-строительных работ необходимо выполнить на объекте.
Госстрой Украины разработал и довел до сведения предприятий, учреждений, организаций (приложение № 1 к письму Госстроя Украины от 26.05.99 г. № 7/469) форму для фиксирования объемов ремонтных (капитального, текущего ремонта) работ – “Дефектный акт” Заметим, что разработанный акт почти не отличается от прежней "эсэсэсэровской" формы.
Примечание. Напомним, что ранее перед выполнением капитального или текущего ремонта предприятия-заказчики составляли Дефектный акт (Акт дефектов) или Дефектную ведомость (в разных отраслях этот документ называли по-разному).
Дефектный акт на объект ремонта или ремонта с улучшением предприятие обязательно согласовывает с исполнителем работ, если ремонтно-строительные работы выполняются по договору строительного подряда - то с подрядчиком.
Дефектный акт составляется как минимум в двух экземплярах, один остается у заказчика, а другой передается подрядчику.
Если во время предварительного осмотра становится ясно, что для выполнения каких-то специальных работ (чаще всего - сантехнических, электромонтажных, вентиляционных) потребуются соответствующей квалификации специалисты и соответствующее оборудование, то есть к работам будут привлекаться специализированные предприятия, тогда Дефектный акт составляется с участием таких будущих субподрядчиков.
Приведем образец составления Дефектного акта.
ПРИМЕР 1
Руководством хлебокомбината № 1 принято решение отремонтировать фасад здания цеха, выходящий на улицу в центральной части города. По предварительной договоренности
ремонтные работы будет выполнять СМУ-1 треста "Промстрой".
Для составления Дефектного акта приказом по предприятию назначена комиссия, куда вошли:
- инженер технической службы Бабенко А. А.,
- зам. директора по общим вопросам Витренко П. П.,
- зам. директора по финансам Василенко М. М.
В состав комиссии включен также представитель предприятия-подрядчика.
УТВЕРЖДАЮ Гордиенко В.В. "16" аперля 200 4 г.
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 к письму Госстроя Украины от 26.05.99 г. " 7/469
Дефектный акт
На Ремонт фасада цеха № 1
Составлен на основании: Осмотра, замеров
Особые условия:
Объемы выполненных работ
№ п/п |
Наименование работ и затрат |
Единица измерения |
Количест- во |
Приме- чание |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
1. |
Покраска ранее окрашенного фасада казеиновыми смесями |
100 кв. м |
3,5 |
|
2. |
Меловая защита стекла при покраске фасадов |
100 кв. м остекления |
0,04 |
|
3. |
Замена отдельных железобетонных ступеней |
100 м ступеней |
0,12 |
|
4. |
Удаление битого стекла из деревянных рам |
100 кв. м остекления |
0,12 |
|
5. |
... и т. д. |
|
|
|
Составил Инженер техн. Службы (Бабенко) (должность, подпись) |
Проверил Зам, директора по общим вопросам (Витренко) (должность, подпись) |
Дефектный акт согласован:
Заказчик Зам, директора по финансам (Василенко) (должность, подпись) |
Исполнитель работ Прораб СМУ-1 (Денисенко) (должность, подпись) |
Получение разрешения
Для проведения текущего ремонта строений (зданий) и сооружений не нужно получать разрешение (разд. 4 Положения № 273).
Для капитального ремонта или ремонта, совмещенного с реконструкцией (достройкой), требуется разрешение местных органов власти, полученное в установленном порядке. Кроме того, подрядчик сможет приступить к таким работам только при наличии разрешения на выполнение строительных работ (о порядке и условиях предоставления такого разрешения см. Положение № 273).
Заключение договора
Хозяйственные договоры заключаются по правилам, установленным Гражданским кодексом, однако с учетом особенностей, которые предусмотрены Хозяйственным кодексом и другими нормативно-правовыми актами для отдельных видов договоров (ч. 7 ст. 179 ХК).
При заключении договора на проведение ремонтно-строительных работ стороны должны руководствоваться нормами гл. 20 "Хозяйственные договоры" и гл. 21 "Цены и ценообразование в сфере хозяйствования" ХК.
Напоминаем, что в марте 2004 года редакцией выпущено методическое пособие "Хозяйственные договоры в свете нового законодательства", в котором рассмотрены вопросы заключения договоров подряда, в том числе строительного подряда.
Внимание, подрядчики! Если договором строительного подряда не предусмотрены предварительная оплата выполненной работы или ее отдельных этапов либо выплата аванса, заказчик обязан рассчитаться с подрядчиком только после окончательной сдачи объекта выполнения работ (ч. 5 и 6 ст. 321 ХК). И если с заказчиком негосударственной формы собственности в такой ситуации можно договориться об авансе, то при выполнении работ за счет бюджетных средств это вряд ли вам удастся.
Определение цены (стоимости)
В договоре строительного подряда в обязательном порядке указывают вид цены, предусмотренной сторонами договора (Положение № 9).
В настоящее время в строительстве применяются твердые, динамичные и периодичные цены.
Письмом № 437 (опубликовано в настоящем тематическом блоке) Госстрой Украины разъяснил порядок заключения и исполнения договоров в строительстве. Так, согласно законодательству цена договора может быть твердой и приблизительной.
Внимание, подрядчики! Если в договоре не указан вид цены, то цена считается твердой договорной. Твердая цена, как правило, не изменяется. Все превышающие ее расходы несет подрядчик.
В случае проведения ремонтно-строительных работ используют динамичные или периодичные договорные цены.
Динамичные договорные цены, могут уточняться в течение всего периода выполнения работ (как правило, в сторону увеличения). Именно по этой причине они привлекательны для предприятий-подрядчиков.
Периодичные договорные цены используют подрядчики, заключившие договоры на проведение ремонтно-строительных работ с крупными предприятиями. В договоре устанавливается твердая цена на определенный период, которая затем, при продлении договора или при заключении нового, уточняется.
Пример из практики. Строительное предприятие в течение 6 лет выполняет ремонтно-строительные работы для металлургического завода. Срок договора, заключенного 6 лет назад, ежегодно продлевается. Для расчетов стороны используют периодичные договорные цены.
Внимание, подрядчики! Чтобы избежать недоразумений с заказчиком, в договоре следует указать не только вид договорной цены, но также порядок и сроки ее уточнения.
Цена в строительстве определяется нормативным методом в соответствии с Правилами № 174, то есть договорная цена формируется согласно сметной стоимости работ, подлежащих выполнению.
Составление сметы (определение сметной стоимости)
Для определения сметной стоимости ремонтно-строительных работ в Украине применяются государственные строительные нормы (ниже аббревиатура приведена на украинском языке):
ДБН Д.1.1-1-2000 (с учетом приложения № 3) – при ремонтных работах на стройках (объектах) промышленного и другого назначения, с учетом соответствующих отраслевых и технологических особенностей;
ДБН Д.2.4-2000 - ресурсные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (РЕКНр), на основании которых определяется потребность в тех или иных ресурсах, необходимых для ремонта жилья, объектов социальной сферы и коммунального назначения и благоустройства;
ДБН Д.2.5-2001 - при ремонтно-реставрационных работах (РЕКНрв).
Внимание, подрядчики! Указанные нормы являются обязательными при осуществлении ремонтно-строительных работ с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной собственности.
Для работ, выполняемых за счет других источников финансирования, названные нормы носят рекомендательный характер.
Однако! Сегодня любой заказчик (в том числе негосударственной формы собственности) скрупулезно подходит к определению цены заказа (стоимости) ремонтно-строительных работ. Кроме того, следует учитывать и тот факт, что заказчики имеют возможность выбирать подрядчика, а значит - диктовать ему свои условия.
Поэтому на практике для обоснования договорной цены и для заказчиков коммерческих предприятий, а зачастую и для заказчиков - физических лиц подрядчики также применяют заложенные в ДБН нормы ценообразования.
Других норм сегодня в Украине просто нет!
РЕКНр также используются не только для расчетов за выполненную работу, но и для определения потребностей в ресурсах:
- трудовых;
- материальных (строительные материалы, детали, конструкции);
- технических (потребность в машинах, механизмах, оборудовании и т. п.).
Таким образом, подрядчики могут формировать стоимость строительных или ремонтно-строительных работ (за исключением отдельных единичных случаев) с использованием государственных строительных норм.
К локальным сметам составляются ведомости ресурсов:
1. Затраты труда.
2. Строительные машины и механизмы.
3. Строительные материалы, изделия и конструкции.
Теперь ответим на прямой вопрос читателя:
- Какой размер ежемесячной заработной платы может учитываться при формировании договорных цен по объектам, финансирование которых осуществляется за счет бюджета и средств предприятий государственной собственности?
Уровень среднемесячной заработной платы на одного работника определяется по согласованию с заказчиком и указывается в строительном контракте. Если финансирование поступает из бюджета, среднемесячная заработная плата рассчитывается с учетом среднего по строительству уровня заработной платы на одного работника в режиме полной занятости на определенный период.
Данные об уровне заработной платы строительным предприятиям сообщает Госстрой Украины. Так, согласно Письму № 323 (опубликовано в настоящем тематическом блоке) обоснованный уровень среднемесячной заработной платы по состоянию на 1 января 2004 года расчетно составил 800 грн., что соответствует среднему разряду сложности работ в строительстве - 3,8. Усредненная стоимость человеко-часа по разрядам работ также рассчитывается Госстроем Украины - на 2004 год такие показатели указаны в Письме № 366.
При расчетах между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы заработная плата в составе прямых затрат рассчитывается исходя из нормативных трудовых затрат, предусмотренных для выполнения данного объема работ, и стоимости человеко-часа, соответствующей:
- среднему нормативному разряду этих работ для звена рабочих-строителей и монтажников;
- среднему нормативному разряду звена рабочих, занятых управлением и обслуживанием строительных машин и механизмов.
Перечень документов
1. Закон о налоговой службе - Закон Украины от 04.12.90 г. № 509-XII "О государственной налоговой службе в Украине" в редакции Закона Украины от 24.12.93 г. № 3813-XII, с изменениями.
2. ХК - Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.03 г. № 436-IV.
3. Приказ № 145 - приказ Министерства статистики Украины от 22.05.96 г. № 145 "Об утверждении типовых форм первичных учетных документов по учету малоценных и быстроизнашивающихся предметов".
4. Приказ № 193 - приказ Министерства статистики Украины от 21.06.96 г. № 193 "Об утверждении типовых форм первичных учетных документов по учету сырья и материалов".
5. Положение № 9 - Положение о подрядных контрактах в строительстве Украины, утвержденное протоколом Научно-технического совета Министерства Украины по делам строительства и архитектуры от 15.12.93 г. № 9.
6. Положение № 273 - Положение о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденное приказом Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике Украины от 05.12.2000 г. № 273.
7. Правила № 174 - Правила определения стоимости строительства ДБН Д.1.1-1-2000, утвержденные приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. № 174, с изменениями.
8. Письмо № 437 - письмо Государственного комитета по строительству и архитектуре Украины от 15.04.04 г. № 8/8-437.
9. Письмо № 323 - письмо Государственного комитета по строительству и архитектуре Украины от 24.03.04 г. № 7/8-323.
10. Письмо № 366 - письмо Государственного комитета по строительству и архитектуре Украины от 31.03.04 г. № 7/8-366.
Людмила Шевченкова, бухгалтер-эксперт “Баланс-Клуб”
Материал получен из еженедельника "Баланс" № 23 , (08.06.2004), стр.64
|