Документ : Справедливая стоимость основных средств: методы ее определения

Справедливая стоимость основных средств: методы ее определения

Развитие рыночных отношений в Украине все чаще ставит перед предприятием задачу определения стоимости различных объектов; в полной мере это относится и к основным средствам.

Стоимость является понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами, доступными для приобретения, с одной стороны теми, кто их покупает, и с другой - теми, кто продает. Это понятие выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет на момент оценки обладатель данного товара. На практике применяются разные концепции стоимостей. Так, П(С)БУ 19 "Объединение предприятий" вводит понятие "справедливая стоимость" - это сумма, по которой может быть осуществлен обмен актива или оплата обязательства в результате операции между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами. П(С )БУ 19 дает более конкретное представление о том, что следует понимать под справедливой стоимостью для различных объектов. Так, для основных средств определение справедливой стоимости приведено в таблице 1.

Таблица 1

+----------------------------------------------------------------------------+ ¦ Объект определения справедливой ¦ Определение справедливой стоимости ¦ ¦ стоимости ¦ ¦ +---------------------------------+------------------------------------------¦ ¦1. Земля ¦Рыночная стоимость ¦ +---------------------------------+------------------------------------------¦ ¦2. Сооружения ¦Рыночная стоимость ¦ +---------------------------------+------------------------------------------¦ ¦3. Машины ¦Рыночная стоимость. В случае отсутствия ¦ ¦ ¦данных о рыночной стоимости - ¦ ¦ ¦восстановительная стоимость (современная ¦ ¦ ¦себестоимость приобретения) за вычетом ¦ ¦ ¦суммы износа на дату оценки ¦ +---------------------------------+------------------------------------------¦ ¦4. Оборудование ¦Рыночная стоимость. В случае отсутствия ¦ ¦ ¦данных о рыночной стоимости - ¦ ¦ ¦восстановительная стоимость (современная ¦ ¦ ¦себестоимость приобретения) за вычетом ¦ ¦ ¦суммы износа на дату оценки ¦ +---------------------------------+------------------------------------------¦ ¦5. Другие основные средства ¦Восстановительная стоимость за вычетом ¦ ¦ ¦суммы износа на дату оценки ¦ +----------------------------------------------------------------------------+

Из таблицы 1 следует, что для определения справедливой стоимости предприятию нужно знать либо рыночную стоимость, либо восстановительную стоимость. Такое вычленение стоимостей, с нашей точки зрения, не в полной мере корректно. На практике рыночная стоимость может быть принята на уровне восстановительной. Законодатель, желая пояснить, как определить справедливую стоимость, говорит скорее о методе определения стоимости, а не о ее видах. Фразу "Справедливая стоимость равна рыночной, а в случае отсутствия данных о рыночной - восстановительной стоимости", по нашему мнению, следует понимать так: "Справедливая стоимость определяется доходным или сравнительным методом, а при отсутствии данных - затратным". Поясним сказанное.

Для целей оценки рыночная стоимость согласно Международному стандарту оценки 1 (МСО 1) пункт 3.1 - это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения [1]. Из этого определения вытекает, что рыночная стоимость зависит не от фактической сделки, состоявшейся на дату оценки. Рыночная стоимость является расчетной величиной, которая предположительно будет достигнута в сделке на дату оценки в условиях активного рынка.

Согласно МСО 1 (пункт 1.3) при определении рыночной стоимости любых объектов наиболее распространенными являются три метода: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный метод предполагает оценку стоимости объекта, исходя из затрат на его воспроизводство. В основе лежит утверждение: объект стоит столько, сколько стоит его воссоздание. Таким образом, стоимость нового объекта равна величине затрат на воспроизведение.

Затраты на воспроизведение могут быть определены как восстановительная стоимость либо стоимость замещения. Восстановительная стоимость - это сумма расходов на воспроизводство точно такого же объекта, т.е. объекта, аналогичного по функциям из тех же материалов по такому же архитектурному проекту. Стоимость замещения - это стоимость воссоздания аналога по функциям, но с применением новых технологий, дизайна, материалов.

Пояснить разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения можно на таком примере. Имеется вытянутое по длине двухэтажное здание учебного центра; первый этаж занят учебными аудиториями, офисными помещениями, второй - гостиницей. Восстановительная стоимость такого основного средства будет равна величине расходов на воссоздание точно такого же двухэтажного здания, с такими же деревянными рамами и дверьми по точно такому же архитектурному проекту. Стоимость же замещения будет отличаться от восстановительной: она будет равна затратам на возведение здания, выполняющего те же функции, т.е. учебного центра, но, например, вытянутого по высоте с лифтами, внутренним двориком с фонтаном. Учебные аудитории могут быть дополнены спортзалом. Функции здания те же, но дизайн, материалы, технология строительства другие - современные.

Стоимость объекта затратным методом может быть рассчитана по формуле:

С затрат= Затраты - Износ объекта

Пример. Произвести оценку здания деревянного двухэтажного дома в пригороде с печным отоплением, предлагаемого под офис. Первоначальная стоимость дома - 10000 грн., износ - 30%. Сегодняшняя стоимость создания ( строительства) точно такого же, но нового, т.е. восстановительная стоимость, равна 16000 грн. Определить справедливую стоимость дома, подлежащего оценке, затратным методом можно следующим образом:

С затрат= 16000 - 16000 х 0,3 = 16000 х (1 - 0,3) = 11200 грн., где

(1 - 0,3) - коэффициент годности объекта.

Особенно сложным и принципиально важным для выяснения стоимости объекта затратным методом оценки является определение его износа. Термин "износ" в общем случае означает потерю стоимости. Такая потеря может относиться к любому виду износа. Отметим важную особенность: характеристика видов износа может иметь разное смысловое наполнение для различных объектов. Например, для оборудования можно дать следующую характеристику видов износа (таблица 2).

Таблица 2

Виды износов и их характеристика

+----------------------------------------------------------------------------+ ¦ Виды износов ¦ Характеристика ¦ Факторы, влияющие на степень ¦ ¦ ¦ ¦ износа ¦ +-----------------+--------------------------+-------------------------------¦ ¦ Физический ¦Характеризует снижение ¦Срок эксплуатации - ¦ ¦ ¦стоимости объекта, ¦естественное старение узлов и ¦ ¦ ¦вызванное техническими ¦деталей в процессе ¦ ¦ ¦причинами и выражающееся ¦эксплуатации объекта; условия ¦ ¦ ¦в ухудшении, или его ¦хранения, обслуживания и ¦ ¦ ¦рабочих характеристик ¦эксплуатации; аварии ¦ ¦ ¦(например, предусмотренных¦ ¦ ¦ ¦паспортом завода- ¦ ¦ ¦ ¦изготовителя) ¦ ¦ +-----------------+--------------------------+-------------------------------¦ ¦ Моральный ¦Характеризует снижение ¦Производительность, ¦ ¦ ¦стоимости объекта по ¦экономичность, экономические ¦ ¦ ¦сравнению с более ¦характеристики, дизайн, ¦ ¦ ¦совершенным, аналогичным ¦стоимость нового (современного)¦ ¦ ¦по назначению; вызванное ¦объекта, новые материалы, ¦ ¦ ¦более низкими ¦технологии ¦ ¦ ¦потребительскими ¦ ¦ ¦ ¦качествами оцениваемого ¦ ¦ ¦ ¦объекта ¦ ¦ +-----------------+--------------------------+-------------------------------¦ ¦ Функциональный ¦Характеризует снижение ¦Характер использования на ¦ ¦ ¦стоимости объекта, ¦конкретном месте и по ¦ ¦ ¦вызванное несоответствием ¦конкретному назначению ¦ ¦ ¦(не полным соответствием) ¦ ¦ ¦ ¦его технических ¦ ¦ ¦ ¦характеристик ¦ ¦ ¦ ¦функциональному назначению¦ ¦ +-----------------+--------------------------+-------------------------------¦ ¦ Внешний ¦Характеризует снижение ¦Отраслевые, общеэкономические, ¦ ¦ ¦стоимости (или полное ¦технологические или другие ¦ ¦ ¦обесценение) объекта, ¦причины, которые прямо влияют ¦ ¦ ¦вызванное различными ¦на уровень потребности в ¦ ¦ ¦внешними факторами ¦указанном объекте ¦ +-----------------+--------------------------+-------------------------------¦ ¦ Экономический ¦Характеризует ¦До 01.07.2000 законодательное ¦ ¦ ¦систематическое ¦регулирование, после 01.07. ¦ ¦ ¦распределение стоимости ¦2000 выбранный предприятием ¦ ¦ ¦объекта по периодам ¦метод, срок амортизации, ¦ ¦ ¦эксплуатации в ¦ликвидационная стоимость ¦ ¦ ¦бухгалтерском учете ¦объекта ¦ +----------------------------------------------------------------------------+

Выяснить величину износа можно различными способами. Например, возможно оценить физический износ с помощью расчета средневзвешенной величины. Этот способ уже рассматривался нами (см. газету "Все о бухгалтерском учете" N 32 за 2001г., стр.45). Можно принять во внимание накопленную амортизацию. Однако надо очень осторожно использовать данные бухгалтерского учета, поскольку бухгалтерская амортизация редко характеризует величину истинного износа, пригодного для оценки стоимости объекта. Для процесса оценки износ является функцией рыночных отношений. Бухгалтерская амортизация зависит от метода расчета, применяемого предприятием, и не обязательно отражает состояние рынка . В условиях, когда трудно найти коэффициенты пересчета бухгалтерской амортизации в износ, пригодный для оценки, желательно величину последнего рассчитывать не на основе учетных данных.

Сравнительный метод основан на определении стоимости исходя из цен на объекты-аналоги. Он базируется на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостями сопоставимых объектов. В основе лежит утверждение: цена объекта определяется либо наименьшей из цен на аналогичные объекты, либо ценой из интервала от наименьшего до наибольшего значения, либо усредненной величиной. Стоимость объекта сравнительным методом может быть получена по формуле:

С сравнит = С аналога+(-) Поправки, где

С сравнит. - стоимость объекта, полученная сравнительным методом;

С аналога - стоимость объекта, аналогичного оцениваемому объекту;

Поправки - корректировки, которые вносятся с целью добиться большей сопоставимости объектов.

Сравнительный метод применяется, когда имеются данные об относительно недавних сделках; метод эффективен при наличии активного рынка. Для объектов, которые часто продаются и покупаются, метод является наиболее приемлемым. Источником информации о ценах аналогов могут быть различные данные:

- по новым объектам: информация заводов-изготовителей, прайс-листы торгующих организаций, периодических изданий;

- по объектам, бывшим в эксплуатации: сведения регистрационных служб (БТИ), страховых компаний, риэлторов, объявления частных лиц.

Пример. Произвести оценку двухэтажного дома в пригороде, предлагаемого под офис. Высота комнат - 3,5 м. Отопление печное. По сведениям агентства недвижимости дома подобного типа в этом пригороде продаются по стоимости $3000 . Поскольку на объекте оценки отсутствуют благоустройства, следует применить поправки. Согласно Справочнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий [2] поправки на отсутствие благоустройства могут быть учтены в размере (таблица 3):

Таблица 3

Виды и размеры поправок к стоимости объекта

+----------------------------------------------------------------------------+ ¦ Вид поправки ¦ Размер поправки (%) ¦ +-----------------------------------------------------+----------------------¦ ¦Превышение высоты комнат против нормативной ¦ 95 ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Поправки на отсутствие (вычитаются): ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦центрального отопления ¦ 4,4 ¦ +-----------------------------------------------------+----------------------¦ ¦канализации ¦ 2,5 ¦ +-----------------------------------------------------+----------------------¦ ¦ванны, горячей воды, телефона ¦ 8,8 ¦ +-----------------------------------------------------+----------------------¦ ¦Итого подлежит исключению ¦ 15,7 ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Поправки на наличие (добавляются) ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦печного отопления ¦ 4,5 ¦ +----------------------------------------------------------------------------+

Последовательность расчета.

1. Поскольку высота комнат больше, чем предусмотрено, применяем понижающий коэффициент: 3000 х 0,95 = 2850$.

2. Находим алгебраическую сумму поправок: 15,7 - 4,5 = 11,2% и их величину: 2850 х 0,112 = 319,2$.

3. Осуществляем расчет стоимости дома сравнительным методом:

2850 - 319,2 = 2530,8$ или 12654 грн. (при условном курсе НБУ - 5,0 грн./ долл. США).

При сравнительном методе поправка на износ может не применяться, т.к. исходная стоимость (стартовая цена) уже учитывает износ.

Доходный метод предполагает, что стоимость объекта зависит от дохода, приносимого за определенный период. В данном методе применяется оценочный принцип ожидания. Доходный подход используется, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы от оцениваемого объекта и ставки доходности .

Существуют разные способы расчета стоимости объекта доходным методом. Согласно МСО 1 рыночная стоимость может быть определена при помощи методики капитализации дохода, а также методики дисконтированного наличного потока. Остановимся подробнее на первом. Термин "капитализация", в данном контексте означает, пересчет дохода в стоимость объекта. Пояснить, каким образом доход превращается в стоимость объекта, можно на примере депозитного вклада. Стоимость депозитного вклада растет, по мере того как доход (проценты по депозиту) добавляется к вложенной сумме, т.е. доход от процентов капитализируется. Скорость прироста вклада определяется ставкой процента или коэффициентом капитализации. При этом:

Доход = Вложенная сумма х Коэффициент капитализации

Из этой формулы легко определить, сколько надо вложить на счет, который принесет известную сумму дохода при известной ставке капитализации (доходности). Этот подход используется для оценки объекта, приносящего доход. Стоимость объекта доходным методом может быть рассчитана по формуле:

Чистый доход
С = доходи______________________________
Коэфициент капитализации

Величины, участвующие в расчете, являются прогнозными. Что может быть рассмотрено в качестве прогнозного дохода? Это зависит от оцениваемого объекта , который может генерировать доход. Например, для недвижимости применима расчетная величина годовой арендной платы.

Что касается коэффициента капитализации, то он отражает ожидаемую желаемую доходность. Выбор его величины определяется альтернативным вариантом вложения средств. Например, инвестор мог бы не покупать объект, а положить свободные денежные средства на депозит. Поэтому ставка процентов по депозиту может рассматриваться как возможный коэффициент капитализации. Отметим, что в практике оценщиков расчет коэффициента капитализации осуществляется по более сложному алгоритму, учитывающему риски различных потерь.

Пример. Произвести оценку двухэтажного дома в пригороде, предлагаемого под офис. Годовая сумма арендной платы для аналогичного дома, используемого для таких же целей, составляет 4000 грн. в год. Ставка процента по депозитам - 30% в год.

Стоимость объекта доходным методом составляет:

4000 : 0,3 = 13333 грн.

Отметим, что чем ниже ставка доходности, тем выше стоимость объекта. Для принятия решения о величине стоимости объекта следует сопоставить результаты, полученные разными методами (таблица 4).

Таблица 4

Таблица сопоставимости результатов расчета

+----------------------------------------------------------------------------+ ¦ Показатель ¦Затратный метод¦ Сравнительный ¦ Доходный метод ¦ ¦ ¦ ¦ метод ¦ ¦ +------------------------+---------------+----------------+------------------¦ ¦Полученный результат ¦ 11200 ¦ 12654 ¦ 13333 ¦ ¦расчета ¦ ¦ ¦ ¦ +------------------------+---------------+----------------+------------------¦ ¦Преимущества метода ¦Основан на ¦Прост, ¦Принимает во ¦ ¦ ¦реальных ¦статистически ¦внимание ¦ ¦ ¦данных о ¦обоснован ¦возможную ¦ ¦ ¦затратах ¦ ¦ситуацию в будущем¦ +------------------------+---------------+----------------+------------------¦ ¦Недостатки метода ¦Ретроспективен,¦Не существует ¦Основан на ¦ ¦ ¦не учитывает ¦полных аналогов,¦прогнозных данных,¦ ¦ ¦будущую ¦внесенные ¦достоверность ¦ ¦ ¦ситуацию ¦поправки ¦которых может ¦ ¦ ¦ ¦обеспечивают ¦быть низка ¦ ¦ ¦ ¦лишь ¦ ¦ ¦ ¦ ¦относительную ¦ ¦ ¦ ¦ ¦достоверность; ¦ ¦ ¦ ¦ ¦не применим при ¦ ¦ ¦ ¦ ¦отсутствии ¦ ¦ ¦ ¦ ¦активного рынка ¦ ¦ +----------------------------------------------------------------------------+

Любая оценка стоимости должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Поэтому окончательное решение о величине стоимости зависит от цели оценки, поскольку решающим является вопрос о том, для чего рассчитывалась стоимость объекта. Пояснить сказанное можно следующей таблицей.

Таблица 5

Влияние цели оценки на выбор величины стоимости объекта

+----------------------------------------------------------------------------+ ¦ Цель оценки ¦ Метод оценки ¦ Принимаемая величина ¦ ¦ ¦ ¦ стоимости объекта ¦ +--------------------------------+-----------------+-------------------------¦ ¦Страхование объекта ¦ затратный ¦ 11200 ¦ +--------------------------------+-----------------+-------------------------¦ ¦Передача объекта в залог ¦ затратный ¦ 11200 ¦ +--------------------------------+-----------------+-------------------------¦ ¦Внесение в уставный капитал ¦ доходный ¦ 13333 ¦ +--------------------------------+-----------------+-------------------------¦ ¦Определение арендной платы ¦ сравнительный ¦ 12654 ¦ +--------------------------------+-----------------+-------------------------¦ ¦Продажа ¦ доходный ¦ 13333 ¦ +--------------------------------+-----------------+-------------------------¦ ¦Составление финансовой ¦ затратный ¦ 11200 ¦ ¦отчетности ¦ ¦ ¦ +----------------------------------------------------------------------------+

На практике потребность в определении рыночной стоимости различных объектов возникает достаточно часто. Можно привести неполный перечень ситуаций, когда определение рыночной стоимости становиться необходимо для предприятия:

- передача имущества под залог;

- определения стоимости вкладов учредителей (участников) в уставной капитал хозяйственного общества;

- страхование объектов;

- определения начальной цены продажи объекта имущества путем выкупа, продажи на аукционе, продажи по конкурсу;

- определение цены продажи объекта, подлежащего приватизации;

- передача в аренду целостных имущественных комплексов предприятий, организаций, их обособленных подразделений и другого имущества;

- определение части арендатора и государства в уставном фонде открытого акционерного товарищества, созданного на базе арендного предприятия;

- составление финансовой отчетности и др.

Определение рыночной стоимости - достаточно трудоемкий процесс. Последовательность этого процесса (на примере объектов основных средств) может быть представлена схемой.

Схема
Последовательность процесса оценки

+--------------------------------------------------+ ¦1. Сбор сведений об объекте оценки: ¦ ¦местонахождение, дата оценки, определение исходной¦ ¦(первоначальной или переоцененной) стоимости на ¦ ¦основе данных бухгалтерского учета ¦ +--------------------------------------------------+



+--------------------------------------------------+ ¦2. Сбор и анализ дополнительной информации: ¦ ¦год ввода, износ, состояние объекта, способ и ¦ ¦условия его использования, доход, приносимый ¦ ¦объектом, изучение рыночной стоимости аналогов ¦ +--------------------------------------------------+



+--------------------------------------------------+ ¦3. Выбор и применение метода оценки ¦ +--------------------------------------------------+



+--------------------------------------------------+ ¦4. Окончательное решение о величине стоимости ¦ ¦объекта ¦ +--------------------------------------------------+



+--------------------------------------------------+ ¦5. Оформление результата решения ¦ +--------------------------------------------------+

Первые два шага, с нашей точки зрения пояснения не требуют. Что касается третьего, то выбор метода оценки, безусловно, определяется целью оценки. Для составления финансовой отчетности нами рекомендуется использовать метод, который дает наименьшую величину стоимости объекта. Это соответствует принципу осмотрительности, закрепленному в Законе "О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине": в бухгалтерском учете должны применяться методы оценки, предотвращающие занижение обязательств и расходов и завышение активов и доходов.

Шаг четвертый - окончательное решение о величине стоимости следует зафиксировать в акте, образец которого приведен ниже.

УТВЕРЖДАЮ
__________________________________

"_____"___________2001 г.

А К Т
оценки стоимости основных средств

по состоянию на "__"_______2001 г.

Комиссия, назначенная приказом руководителя предприятия от "__" ____2001 года N__ в составе:

председатель комиссии :_____________________________________________________________________________(должность, Ф.И.О.),

члены комиссии:

________________________________________________________________________________________________(должность, Ф.И.О.)

________________________________________________________________________________________________(должность, Ф.И.О.)

________________________________________________________________________________________________(должность, Ф.И.О.)

________________________________________________________________________________________________(должность, Ф.И.О.)

на заседании (протокол от "__"_____2001 года N__) рассмотрела документы, необходимые для оценки стоимости основных средств и подтверждает, что справедливая стоимость нижеперечисленных объектов основных средств составляет:

+----------------------------------------------------------------------------+ ¦ N ¦Инвентарный¦ Наименование ¦Год ввода в ¦ Срок ¦Справедливая ¦ ¦п/п¦ N ¦ объекта ¦эксплуатацию¦ полезного ¦ стоимость ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦использования¦ ¦ +---+-----------+-------------------+------------+-------------+-------------¦ ¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ +---+-----------+-------------------+------------+-------------+-------------¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +---+-----------+-------------------+------------+-------------+-------------¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------------------------------------------------------------+

Подписи

Указанный акт является основанием для составления ведомости (акта) переоценки, форма которой нами уже была предложена читателю (см. газету "Все о бухгалтерском учете", N 32 за 2001 г., стр.49, таблица 11). Эта ведомость, в свою очередь, послужит источником информации для бухгалтерских записей на счетах. Порядок отражения изменения стоимости основных средств зависит от того , каким образом были сделаны записи по предыдущей переоценке.

Таким образом, можно констатировать, что:

- определение справедливой стоимости может быть осуществлено разными методами, дающими разные величины стоимости;

- цель оценки является определяющей в выборе метода оценки и величины стоимости;

- процесс оценки трудоемок и требует специальных усилий и знаний и на предприятии может быть осуществлен коллегиально.

Литература

1. Международный стандарт оценки 1 "Рыночная стоимость как база оценки". Международные стандарты оценки.-М.: Издание РРО, 1996.

2. Справочник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий. М.: Издание "Финансы и статистика", 1970.

3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

4. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов М.: Инфра-М 1997.

5. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия.-М.:Финстатинформ, 1997.

6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости СПб.: Издательство СПбГТУ, 1997.

"Все о бухгалтерском учете" N 67 (613), 20 юиля 2001 г.