Документ : Договоры аренды: суть и порядок заключения

Договоры аренды: суть и порядок заключения

Предприятия сталкиваются с необходимостью заключения договора аренды практически с момента регистрации, когда возникает вопрос о местонахождении предприятия и его юридическом адресе, а также в процессе осуществления финансовохозяйственной деятельности. Давайте вместе определим особенности договора аренды, процесса его заключения и реализации, а также виды обязательств имущественного найма.

В соответствии со ст.256 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Определение договора обуславливают его основные черты:

1) договор является двусторонним, так как права и обязанности возложены на обе стороны (передать имущество; платить за пользование им);

2) этот договор всегда возмещаемый;

3) договор вступает в силу с момента его подписания, т.е. достижения согласия между сторонами, а не с момента фактической передачи вещи (предмета найма) - консенсуальный договор;

4) договор всегда носит срочный характер.

Особенности договора имущественного найма:

- наниматель получает имущество не в собственность, а во временное пользование, что отличает его от договора куплипродажи, дарения, мены;

- предметом договора могут быть лишь индивидуально определенные непотребляемые вещи (учитывая то, что после окончания срока аренды имущество подлежит возврату, оно должно быть максимально идентифицировано);

- имущество сдается в пользование за плату, чем договор отличается от безвозмездного пользования.

Разновидностями имущественного найма являются аренда, лизинг, прокат. Все эти договоры отличаются своим предметом, что обуславливает ряд особенностей. Так, предметом аренды могут быть помещения, сооружения, строения, целостные имущественные комплексы, земля и т.д.; предметом лизинга - основные средства предприятия, оборудование, транспортные средства и т.д.; предметом проката - бытовая техника и другое движимое имущество, используемое для удовлетворения бытовых нужд. Некоторые виды имущественного найма обладают специальными названиями: в сфере торгового мореплавания фрахт (предмет договора - водное судно); чартер (предмет - воздушное судно).

Остановимся на договоре аренды, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование, а арендатор принимает имущество и обязуется платить за его пользование.

Сторонами договора аренды могут быть как юридические, так и физические лица, в том числе частные предприниматели. Право собственника сдавать в аренду принадлежащее ему имущество обусловлено ст.10 Закона Украины "О предприятиях в Украине", ст.4 Закона Украины "О собственности".

Между организациями договор аренды всегда должен быть заключен в письменной форме. Этого правила рекомендуем придерживаться и частным предпринимателям, так как арендная плата, в основном, включается в состав расходов и, соответственно, влияет на объем налогооблагаемой прибыли, поэтому необходимо иметь письменный документ, подтверждающий основание платежа (если предмет аренды используется для производственных целей).

Договор аренды является хозяйственным договором, поэтому на него распространяются стандартные правила подписания. Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон. Этими представителями могут быть как руководители предприятий, действующие на основании уставов их предприятий (без специальной доверенности), так и представители по доверенности. В последнем случае необходимо ознакомиться с документом, удостоверяющим личность представителя, проверить, оформлена ли надлежащим образом представленная им доверенность (перечень полномочий, указания о подписании договора, срок доверенности). Да и с уставом предприятия в случае подписания договора директором будет тоже нелишне ознакомиться.

Законом не установлены предельные сроки договора аренды. Поэтому срок договора стороны вправе установить по соглашению. Обращаем особое внимание читателей на то, что в соответствии со ст.162 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства либо одностороннее изменение условий договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. И они предусмотрены. Если договор аренды заключен без указания срока - считается, что он заключен на неопределенный , срок, и каждая из сторон получает право отказаться от договора, предупредив другую сторону за 3 месяца (ст.259 ГК). Нередки случаи, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора. В таком случае при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным (пролонгированным) на неопределенный срок, однако отказаться от договора можно, предупредив другую сторону за 1 месяц (ст.260 ГК).

При подписании договора аренды следует обращать внимание на его содержание. В последнее время нередки случаи признания договоров незаключенными по причине недостижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (ст.153 ГК). Обязательные условия договора аренды лучше всего изложены в ст.10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.92 г. N 2269-XII(далее - Закон), указанный перечень целесообразно применять и в отношении аренды негосударственного имущества. Итак, в договоре аренды следует в обязательном порядке отразить:

- признаки объекта аренды (наименование, местонахождение, состав, стоимость);

- срок договора;

- размер арендной платы (возможно, с индексацией);

- целевое использование передаваемого имущества;

- права и обязан ности сторон;

- условия обновления арендованного имущества, порядок компенсации произведенных арендатором улучшений имущества;

- выполнение обязательств (передача имущества, порядок осуществления арендных платежей);

- возможность сдачи арендатором имущества в субаренду либо запрет передачи имущества третьему лицу;

- условия пролонгирования договора;

- условия ответственности сторон в случае нарушения обязательств по договору.

Кроме этого, можно предусмотреть страхование имущества, передаваемого в аренду, со стороны арендатора, что обеспечит арендодателю гарантию покрытия убытков от неправомерного его ухудшения или уничтожения.

При заключении договора аренды рекомендуем предусмотреть судьбу возможных улучшений имущества, произведенных арендатором, порядок согласования этих улучшений с арендодателем, а также выплату компенсации за произведенные улучшения арендатору в случае расторжения или прекращения договора аренды.

Договор завершают реквизиты и подписи сторон.

Давайте определимся в правах арендодателя при заключении договора аренды. Во-первых, он имеет право сдать иму-шествд в аренду и получить его после окончания ее срока в надлежащем исправном состоянии; во-вторых, целью сдачи имущества в аренду, как правило, является получение от этой операции определенной прибыли, поэтому арендатор имеет право на получение арендной платы в оговоренных размерах и своевременно; в-третьих, в случае ухудшения имущества либо уничтожения в результате неправомерных действий арендатора возмещение убытков.

В свою очередь, в число основных прав арендатора входит: во-первых, своевременно и в надлежащем состоянии получить имущество, обусловленное договором; во-вторых, он имеет право на беспрепятственное пользование этим имуществом; втретьих, имущество должно быть предоставлено и поддерживаться арендодателем в надлежащем состоянии, пригодном для использования по назначению.

Помимо этого, сторона, права и интересы которой ущемлены неправомерными действиями другой стороны, нарушившей условия договора аренды, имеет право на возмещение причиненных этим убытков. Однако помните, что убытки должны быть реальными и доказуемыми. Как вы видите, праву одной стороны противопоставлена обязанность другой стороны. В число основных обязанностей арендодателя входит:

1) своевременно предоставить имущество арендатору;

2) произвести капитальный ремонт сданного в наем имущества, если сторонами не предусмотрен другой порядок;

3) заботиться о содержании имущества в надлежащем состоянии.

Обязанности арендатора:

1) своевременно вносить плату за пользование имуществом;

2) использовать имущество в соответствии с обусловленным договором назначением;

3) поддерживать имущество в исправном состоянии;

4) производить текущий ремонт, если это обусловлено договором;

5) после прекращения договора вернуть имущество арендодателю.

Законодательством предусмотрены общие основания для прекращения обязательств, в число которых входит и аренда. Следует помнить, что любое обязательство прекращается его исполнением, произведенным сторонами надлежащим образом. А также в случае:

- объединения арендодателя и арендатора в одном лице (например, если арендатор выкупил у арендодателя имущество);

- истечения срока действия договора;

- прекращения обязательства по соглашению сторон (соглашение о досрочном расторжении договора);

- ликвидации одной из сторон (юридического лица), если у такого лица нет правопреемника;

- смерти одной из сторон (физического лица), в случае смерти арендодателя арендные отношения могут сохранять свою силу для его правопреемника;

- гибели предмета аренды.

Статьями 269, 270 ГК предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон, однако это не односторонний отказ от договора, эти статьи лишь дают право на указанных в них основаниях обратиться в суд с иском о расторжении договора. Итак, по инициативе арендодателя договор может быть расторгнут, если арендатор: использует имущество не по назначению, умышленно или по неосторожности ухудшает состояние арендуемого имущества, не внесарендную плату в течение 3 месяцев со дня истечения очередного срока платежа, не произвел капитальный ремонт арендуемого имущества (если по договору эта обязанность возложена именно на арендатора). По инициативе арендатора договор может быть досрочно расторгнут: если арендодатель не производит ремонт имущества и не содержит его в пригодном для использования состоянии, если имущество окажется в непригодном для использования состоянии не по вине арендатора (в случае непригодности имущества по вине арендатора он не лишается права просить о расторжении договора, но с возмещением арендодателю причиненных убытков).

Обратим внимание на основные особенности договора аренды государственного или коммунального имущества, приведенные в таблице. Основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с арендой государственного имущества, является Закон. Его можно считать универсальным, так как в соответствии с ч.З ст.1 Закона аренда имущества других форм собственности может им регулироваться, если иное не предусмотрено специальным законодательством или договором аренды.

Таблица

+----------------------------------------------------------------------------+ ¦ Государственное или ¦ Имущество, находящееся ¦ ¦ коммунальное имущество ¦ в частной собственности ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Объект аренды ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Имущество, которое может быть предметом аренды ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦Перечень установлен в ст.4 Закона. ¦Перечень законодательно не установлен¦ ¦Обращаем особое внимание читателей на ¦ ¦ ¦то, что в абз.2 ч.1 ст.4 Закона приво-¦ ¦ ¦дится определение целостного имущест- ¦ ¦ ¦венного комплекса ¦ ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Имущество, которое не может быть предметом аренды ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦Имущество, запрещенное к свободному ¦Конкретный перечень не установлен. ¦ ¦обороту на рынке, а также перечислен- ¦Действуют общие ограничения в виде ¦ ¦ное в ч. 2 ст.4 Закона, Декрете КМУ ¦имущества, запрещенного к свободному ¦ ¦N 26-92 от 31.12.92 г. ¦обороту на рынке ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Стоимость объекта аренды ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦Стоимость рассчитывается по специаль- ¦Стоимость устанавливается по соглаше-¦ ¦ной Методике, утвержденной постановле-¦нию сторон (в случае аренды недвижи- ¦ ¦нием КМУ N 629 от 10.08.95 г. ¦мости - не ниже оценочной стоимости, ¦ ¦ ¦указанной в техническом паспорте) ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Стороны договора ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Арендодатели ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦Предприятия, учреждения, организации. ¦Юридические или физические лица, ко- ¦ ¦Конкретный перечень приведен в ст.5 ¦торым арендуемое имущество принадле- ¦ ¦Закона ¦жит на праве собственности или опера-¦ ¦ ¦тивного управления ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Арендаторы ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦Согласно ст.6 Закона: юридические ли- ¦Без ограничений (предприятия, учреж- ¦ ¦ца, физические лица (субъекты предпри-¦дения,организации всех форм собствен-¦ ¦нимательской деятельности) ¦ности;физические лица; физические ли-¦ ¦ ¦ца-частные предприниматели) ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Порядок заключения договора ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦Ст.9 Закона введен порядок согласова- ¦Общий порядок согласования условий ¦ ¦ния документов (поданных будущим арен-¦договора между сторонами, подписание ¦ ¦датором арендодателю) органом, уполно-¦единого документа - договора ¦ ¦моченным управлять государственным ¦ ¦ ¦имуществом (ФГИУ и его региональные ¦ ¦ ¦отделения) ¦ ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Момент заключения и форма договора ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦В соответствии со ст.12 Закона. Момент¦Между гражданами на срок менее 1 года¦ ¦достижения согласия по всем существен-¦договор аренды может быть заключен в ¦ ¦ным условиям и подписания текста дого-¦устной форме. Между юридическими ли- ¦ ¦вора (только письменная форма) ¦цами - всегда в письменной ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Срок договора ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦В договоре в обязательном порядке дол-¦Если договор аренды заключен без ука-¦ ¦жен быть указан срок. Учитывая возмож-¦зания срока - считается,что он заклю-¦ ¦ность приватизации имущества,находяще-¦чен на неопределенный срок, и каждая ¦ ¦гося в государственной собственности, ¦из сторон получает право отказаться ¦ ¦на практике договор чаще всего заклю- ¦от договора, предупредивдругую сторо-¦ ¦чается на год, с возможным дальнейшим ¦ну за 3 месяца (ст.259 ГК) ¦ ¦пролонгированием ¦ ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Последствия окончания срока договора ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦В случае отсутствия заявления одной из¦При отсутствии возражений арендодате-¦ ¦сторон о прекращении или изменении ус-¦ля договор считается возобновленным ¦ ¦ловий договора в течение 1 месяца пос-¦(пролонгированным) на неопределенный ¦ ¦ле окончания срока его действия он счи¦срок, однако отказаться от договора в¦ ¦тается пролонгированным на тот же срок¦будущем можно, предупредив другую ¦ ¦и на тех же условиях (ст.17 Закона) ¦сторону за 1 месяц (ст.260 ГК) ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Существенные условия договора ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦В их число в обязательном порядке вклю¦Стандартные условия (см. перечень вы-¦ ¦чаются (ст.10 Закона): порядок исполь-¦ше в тексте статьи) ¦ ¦зования амортизационных отчислений, ¦ ¦ ¦обязанность арендатора застраховать ¦ ¦ ¦взятое в аренду имущество, обязанность¦ ¦ ¦по обеспечению пожарной безопасности ¦ ¦ ¦имущества ¦ ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Арендная плата ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦Размер рассчитывается в соответствии с¦Размер устанавливается и может изме- ¦ ¦Методикой, утвержденной постановлением¦няться только по соглашению сторон ¦ ¦КМУ N 786 от 04.10.95 г. ¦ ¦ +--------------------------------------+-------------------------------------¦ ¦Изменение размеров возможно в случае ¦Изменение размера возможно по согла- ¦ ¦изменения ставок и внесения изменений ¦шению сторон. Одностороннее изменение¦ ¦в постановление N 786 ¦обязательства недопустимо ¦ +--------------------------------------+-------------------------------------¦ ¦Порядок использования арендной платы ¦Арендная плата используется по своему¦ ¦установлен Методикой, утвержденной ¦усмотрению ¦ ¦постановлением N 786 ¦ ¦ +--------------------------------------+-------------------------------------¦ ¦Взыскание задолженности производится в¦Взыскание задолженности по арендной ¦ ¦бесспорном порядке на основании испол-¦плате производится в общем (судебном)¦ ¦нительной надписи нотариуса (п.6 ст.19¦порядке ¦ ¦Закона, постановление КМУ N 1172 от ¦ ¦ ¦29.06.99 г.) ¦ ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦ Прекращение договора ¦ +----------------------------------------------------------------------------¦ ¦Общие основания, а также приватизация ¦Общие основания (см. перечень выше) ¦ ¦объекта аренды при участии арендатора ¦ ¦ +----------------------------------------------------------------------------+

Рекомендуемая нормативная база:

1. Глава 25 Гражданского кодекса Украины

2. Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" N 2269-XII от 10.04.92 г.

3. Методика оценки стоимости объектов аренды, утвержденная постановлением КМУ N 629 от 10.08.95 г.

4. Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденные постановлением КМУ N 786 от 04.10.95 г.

5. Декрет КМУ "Перечень имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается" N 26-92 от 31.12.92 г.

"Все о бухгалтерском учете" N 112 (537) от 30 ноября 2000 г.