Документ : Перезаключение договора аренды

Перезаключение договора аренды

ВОПРОС: Предприятие заключило договор на аренду помещения сроком на 3 года. В настоящее время горисполком требует перезаключения договора досрочно и одновременно увеличивает размер арендной платы. Как быть в таком случае? Нас, арендаторов, устраивают ранее заключенные договоры аренды.

ОТВЕТ: Стороны, заключающие договор аренды государственного и коммунального имущества, должны руководствоваться положениями Закона об аренде N 2269. Согласно статье 10 указанного Закона срок, на который заключается договор аренды, и арендная плата с учетом ее индексации отнесены к существенным условиям договора аренды. Поэтому рассмотрим причины, по которым можно изменить то и другое в соответствии с положениями Закона об аренде.

1. Срок договора аренды определяется по согласованию сторон (ст. 17 Закона об аренде). Следовательно, досрочно договор аренды может быть расторгнут также по согласованию сторон.

Согласно пункту 3 статьи 26 Закона об аренде по требованию одной из сторон договор аренды расторгается досрочно в следующих случаях:

- по решению суда;

- по решению арбитражного суда;

- в случае невыполнения сторонами своих обязательств;

- по другим причинам, предусмотренным законодательными актами Украины.

Горисполком же требует досрочного расторжения договора аренды и заключения нового по другой причине - в целях увеличения арендной платы, что явно не "вписывается" в статью 26 Закона об аренде.

2. Изменения размеров арендной платы регулируются статьей 21 Закона об аренде, в соответствии с которой размер арендной платы может быть изменен:

- по согласованию сторон;

- по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины.

Споры же по вопросам изменения арендной платы разрешаются в соответствии с действующим законодательством.

После 19 июня 1999 года, то есть после внесения Законом N 685 изменений и дополнений в Закон об аренде, снято ограничение на размер арендной платы за недвижимое и другое отдельное индивидуально определенное государственное и коммунальное имущество. В связи с этим многие арендодатели как коммунального, так и государственного имущества захотят изменить размер арендной платы, естественно, в сторону ее увеличения.

Однако изменения и дополнения, внесенные Законом N 685, полностью распространяются на договоры аренды, которые заключались, перезаключаются или будут заключаться после 19 июня 1999 года. Поэтому если срок существующего договора аренды не истек и если предприятие-арендатор не желает досрочно перезаключить действующий договор аренды (с одновременным увеличением размера арендной платы), то размер арендной платы никак не может быть изменен по согласованию сторон.

Фактически есть требование только одной стороны - арендодателя (в данном случае в лице горисполкома).

Изменения цен и тарифов на арендную плату не было, поэтому изменение размера арендной платы по этой причине неправомерно. Но был "другой случай", как говорится в Законе об аренде, - снятие ограничения по арендной плате. А теперь, уважаемые читатели, обратите внимание на такие слова в статье 21 Закона об аренде: "может быть изменен". То есть арендодатель может изменить размер арендной платы, а может его и не менять. "Может" - это не "должен" или "следует".

3. В целях защиты прав арендатора уместно напомнить и пункт 3 статьи 10 Закона об аренде: условия договора аренды являются действующими на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора (а снятие ограничения с максимального размера арендной платы, то есть ее увеличение, как раз и ухудшает положение арендатора).

Таким образом, подведем итог: арендатор вправе отказаться от требований арендодателя как досрочно расторгнуть договор, так и изменить размер арендной платы по договору аренды, заключенному до 19 июня 1999 года и действующему в настоящее время.