Документ : Как разделить жилой дом в соответствии с санитарно-техническими нормами

Как разделить жилой дом в соответствии с санитарно-техническими нормами

В связи с расширяющейся практикой выполнения строительно-технических экспертиз, возникает необходимость в создании ряда рекомендаций и методики по определению технической возможности раздела домовладений, домов.

В процессе рассмотрения вопросов о разделе или выделении доли в доме, определении порядка пользования жилым домом, в экспертной практике используются нормативные акты 90-х годов.

При этом не учитывается то обстоятельство, что к более ранним постройкам применялись нормативы, действующие в период строительства того или иного дома, ограничивающие жилую площадь и параметры помещений. Этот факт делает невозможным, в большинстве случаев, выделение доли из общей собственности на дом. Включенные в перечень действующих нормативных документов СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" и ДБН 79-92 "Жилые дома для индивидуальных застройщиков Украины" содержат различные данные о минимальной жилой площади, что не вносит ясности при разрешении гражданских споров и может заведомо поставить под сомнение принятые судом решения.

Законодательные нормы и их учет при разделе домов

Анализ действующих в Украине законодательных актов о нормировании жилой площади позволяет выделить следующие нормы:

1. Норма жилой площади в Украине равна 13,65 кв. м на одного человека (ст.47 ЖК).

2. Норма общей площади квартиры равна 21 кв. м на одного человека (ст. 66 ЖК).

3. Норма дополнительной жилой площади равна одной комнате в квартире или 10 кв. м,выделяемая отдельным категориям граждан (ст.49 ЖК).

4. Санитарная норма равна 21 кв. м общей площади на человека и дополнительно 10 кв.м на семью (ст.3 Закона "О приватизации государственного жилищного фонда").

5. Учетная норма (или норма средней обеспеченности по региону), которая устанавливается областной государственной администрацией. (Например постановлением N 11-35 от 16.12.93 по Донецкой области установлена норма средней обеспеченности жилой площади в размере 9 кв.м на человека).

В то же время именно санитарная норма должна в перспективе стать минимальной, так как она обоснована условиями нормального существования человека и напрямую связана с состоянием его здоровья, а значит и жизнью в целом. Следовательно, применение этой нормы способствует реализации ст.3 Конституции, которая жизнь и здоровье человека провозглашает наивысшей социальной ценностью в государстве.

При рассмотрении технической возможности выделения в натуре доли из общего имущества, ч.2 ст. 113 Гражданского кодекса Украины установлены требования, согласно которым участнику общей долевой собственности не допускается выделять в пользование только непригодные для проживания или подсобные помещения (подвал, коридор, кладовая и т.п.). Комментариями к ст. 115, ст.118 Гражданского кодекса дается пояснение, что раздел возможен, если практически может быть выделено отдельное жилое строение или отдельная часть дома, представляющая из себя квартиру (жилая комната, кухня, другие подсобные помещения и т.д.). При этом реальная, выделяемая в пользование часть жилого дома, должна, как правило, соответствовать идеальной доле, принадлежащей участнику общей долевой собственности на дом. При невозможности выделения доли в натуре суд вправе: установить порядок пользования домом, при котором подсобные помещения (кухня и др.) могут быть оставлены в общем пользовании участников долевой собственности, либо с учетом разъяснений, данных пленумом Верховного Суда Украины в постановлении N 7 от 4.10.91 "О практике применения судами законодательства, которое регулирует право собственности граждан на жилой дом" (с изменениями, внесенными постановлением N 13 от 25.12.92) и конкретных обстоятельств присудить участнику совместной собственности, которая выделяется, денежную компенсацию за его часть.

Согласно требованиям ст. 47, ст.50 Жилищного кодекса, жилое помещение должно соответствовать прежде всего санитарным и техническим требованиям, т.е. требованиям, при которых возможно проживание человека без вреда для его здоровья. Норма жилой площади в Украине установлена в размере 13,65 кв. м на человека (ст. 47 ЖК). Она является расчетным нормативом обеспеченности жилой площадью в обобществленном жилом фонде на одного человека. Указанная норма не совпадает с показателем фактической обеспеченности жильем, но должна учитываться при проектировании жилищного строительства и капитального ремонта жилых домов с перепланировкой квартир.

Статья 48 ЖК предусматривает возможность предоставления жилого помещения ниже установленной законом нормы, но "не менее размера, определяемого Кабинетом Министров Украины и Федерацией профсоюзов Украины".

Указом Президиума Верховного Совета УССР от 20 мая 1985 г. N 278-XI был установлен предельный размер жилой площади в доме или части его равный 80 кв. м (ст. 102 ГК). До принятия названного указа граждане могли иметь в личной собственности жилой дом или часть его размером не более 60 кв.м жилой площади. В особых случаях разрешалось строительство домов, жилая площадь которых превышала установленные пределы, но не превышала размера, определенного для конкретной семьи по нормам, установленным Жилищным кодексом, - не более 13,65 кв.м на человека. Установленная законом норма жилой площади на человека распространялась на дом с предельным размером жилой площади и 60 кв.м, и 80 кв.м.

С момента принятия закона "О собственности" (от 7 февраля 1991 г.)до 16 декабря 1993 г., когда были внесены соответствующие изменения в Гражданский кодекс, вопрос об ограничении жилой площади оставался спорным. Указанным законом были отменены ограничения права собственности граждан на жилой дом (ст. 101 ГК), его размеры (ст. 102 ГК), прекращение права собственности на жилой дом сверх установленных норм (ст. 103 ГК).

Евгения ВОВК,
старший научный сотрудник Донецкого НИИ
судебных экспертиз;